“北水”涌港炒楼拐点已现.docVIP

“北水”涌港炒楼拐点已现 　　10月25日，百名香港市民和泛民主派立法会议员，参与了一场“无壳蜗牛大游行”，要求复建居屋、重售公屋，并反对楼价飙高。组织团体指，若政府不解决问题，11月将发起第二波游行。与此同时，民建联及行政会议成员也在另一场合表态支持复建居屋，认为有助解决市民住屋需要。 　　虽然身为区议员，任启邦却也“感同身受”，与手推婴儿车的妻子一同参与游行。他无奈表示，楼价在短短一年急升了30%，甚至打乱生育计划，“收入根本追不到楼价！” 　　至此，今年以来，内地客来港炒房并不断推高房价的事态，由经济层面上升为社会事件。之前声称政府不应干预市场的特首曾荫权，也在舆论压力下收回言论。 　　事实上，2009年年初，一批又一批大陆投资者现身香港楼市，不断斥资购买豪宅及黄金地段大型楼盘时，香港是为之鼓舞的，因为金融风暴后疲弱的住宅物业市场正需要这样的强心针。但时至今日，大陆资金在香港楼市的比例迅速增加的同时，也将香港的楼市推向一个新高位，又一巨大的泡沫开始形成。这不只造成香港人望楼兴叹、无奈焦虑，对大陆投资者而言，也将承担越来越高的入市风险。 　　内地投资港楼市的三波浪潮 　　9月26日是个周六，早上9时左右，约30名内地富豪在香港景鸿移民顾问公司老板关景鸿的带领下，浩浩荡荡坐着早班火车，从广州来香港参观当地新楼盘。 　　戴着镶钻眼镜、手执名牌手袋的李女士，月前已一掷约3000万港元买下“擎天半岛”楼盘一个100多平方米的海景房，成功申请投资移民来港居住。这次，李女士希望再买一房作投资之用。本身在上海从事地产行业的李女士认为，今年香港楼市已升了近三成，短期升幅未必很多，可是长远而言，优质单位仍有理想的投资价值。 　　为了对抗金融海啸后遗症，全世界多个国家去年大量印钱，造成资金泛滥。结果之一便是，今年年初以来，大陆资金不断南下。这股“北水南调”的热钱，乃成为香港楼市的活跃力量，并变成当地地产发展商销售的主要对象。在新楼盘开售前北上巡回宣传，或者举办内地客来港参观楼盘等活动，也成为今年香港物业市场的一大特色。 　　更有甚者，9月初传出消息，香港首富李嘉诚旗下的长实集团表示，半山一个豪宅楼盘将只卖给内地客人，拒售港人。事件引起香港社会一片哗然。虽然有代理认为，长实这次是宣传成分居多，但不讳言内地客出价又快又狠，“香港人买房一定争不过内地人”。 　　其实，回顾过去，大陆资金并非第一次涌港投资楼市。1997年回归前，也曾出现一批国企大手购入香港物业的情况。当时高地价政策、高通胀、经济增长等因素，令香港1990年代楼价暴升。直至1990年代末楼市泡沫爆破，不少国企的物业至今仍未回到当初的买入价。 　　第二次大陆资金南来，则在2007年。当时内地传出开放个人投资香港股市的限制，刚好当年8月香港开售的新楼盘天水围“柏慧豪园”?占塾肷钲谝幌呗ヅ痰?占劢咏?，于是不少香港地产代理安排旅游车接载内地买家到售楼处参观。不过，当时资金自由行只是容许内地投资者投资港股，与“买房”毫无关系，因此，当时的内地投资者仍属少数，所占比例极小。 　　相比之下，去年年底以来特别是近几个月，内地投资者越来越频繁地现身香港一些新盘售楼处，签约占比迅速提高。尽管迄今没有一项有关内地客投资香港地产的权威统计数据发表，但根据一些地产代理商以各自资料作出的估算，其结论均是目前内地资金在香港楼市约占二至三成。更有人推算豪华公寓部分，内地买家占到一半。 　　值得注意的是，眼下，内地客不仅投资新盘，也开始介入二手住宅买卖，最受内地客欢迎的楼盘包括九龙站“擎天半岛”及“漾日居”、粉岭“名都”及“牵晴间”、沙田“第一城”等，反映内地客投资范围正在扩展，已开始向港岛等地渗透。 　　哪些内地客香港炒楼 　　根据中银香港10月中旬发表的报告，目前进入香港楼市的内地投资者主要分为两类。一是直接投资者。这类投资者在内地股市、楼市均有不少投资，他们热衷于购买中低价位的楼房，特别是新界北部及西部的一手及二手楼盘。 　　二是投资移民。根据香港入境处提供的资料，今年上半年申请投资移民香港的人数及获批者中，投资资产类别一项，投资房地产的资金约86亿元，占全部投资资产的28%。 　　两相比较，“实际上内地投资移民买楼的兴趣及投入要大得多”。 　　一早已瞄准大陆投资者为主要客源的香港地产代理公司金丰易居，其执行董事及行政副总裁刘志杰，见证了2003年至今内地买家入市模式的改变。 　　受访时，刘志杰表示，2003年，许多大陆投资者来香港置业时并无经验，选择的地方也很分散，“但现在来港的投资者，都很熟悉香港情况，他们除了考虑地段、面积、景观外，也讲究保值及升值力。只要客人有实力，一笔过付钞的情况并非罕见”。 　　他说，内地买家除了广东省外，长三角也是主要客源之一。由于他们平日