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房地产登记技术规程实践感悟 　　《房地产登记技术规程》（下称《规程》）自2012年6月实施以来，已快两年时间了，各地登记机构在贯彻实施过程中，难免碰到这样或那样的问题，只有正确对待各种困惑，真正吃透《规程》实质，才能实施好执行好，从而提升登记质量，提高对外服务质量，笔者从自身工作体验，认为在执行《规程》中应重点把握以下几点。 　　一、认清《规程》的法律定位 　　《规程》是行业标准，行业标准并非正式的法律渊源，也就是并非属法律法规规章序列，而是行业自治规范的重要形式之一。根据《标准化法》，行业标准又分为强制性标准和推荐性标准。保障人体健康、人身、财产安全的标准和法律法规规定强制执行的标准是强制性标准，其他标准是推荐性标准。《标准化法》同时明确：“强制性标准，必须执行。”《规程》与房地产交易秩序、财产安全休戚相关，是行业强制性标准，因而各地登记机构都应以《规程》为指导开展登记工作。 　　首先，《规程》主要规范工作人员行为的准则。从登记的起始点“申请”到终点“登簿”或“发证”再到“归档”、“提供信息利用”，都要求工作人员按程序按规定履行，《规程》的出台尽可能减少工作人员的自由裁量权。 　　其次，《规程》也是提供标准化服务的准则。标准可分为国家标准和行业标准，没有国家标准而需要在全国登记行业范围内统一技术要求的，则可以制定行业标准。房屋登记涉及集体和公民重大财产安全，如果在全国范围内没有较为统一的口径，则很难获得社会满意的服务。房屋登记本来就类型繁多，收件繁琐，这更需要有一致的操作程序和收件要求，让申请人明知申请登记需要提供的材料和需要办理的手续。 　　最后，《规程》是衡量登记机构标准化程度的标尺。尽管房屋性质多种多样，登记类型名目繁多，但每类登记所应遵循的原则和程序是基本一致的，是否按《规程》行事是考量登记机构管理规范化和标准化的主要指标。特别是对于《规程》中强制性规定，使用最为严格的语言“不得”、“须”的，登记机构应无条件遵守。基于强制性行业标准衍生于国家法又丰富着国家法，而且《规程》对行业运作确实起到最直接的重要作用，司法部门应把《规程》作为司法审判的参考，对登记行为作出恰当而全面的审查，给予当事人必要的权益保护。 　　二、房、地登记机构都应遵守《规程》 　　《规程》是我国房地产登记领域第一个较为详细的操作准则，从其名称便可知，这是规范整个房、地登记的行业标准。事实上，房、地登记无论程序还是收件上均存在着很多的相似之处，住建部和国土部的规章《房屋登记办法》和《土地登记办法》的立法架构、章节安排都较为一致，正因为房、地在登记上存在着太多的共性，所以，该《规程》适用于当前房、地登记机构合并或分设的不同情形。只是对于空地（未建有房产）的登记类型在附录中未明列，但这不会影响土地登记工作的大局。因为《城市房地产管理法》明确：应坚持房地主体一致原则。本着这一原则，房、地登记应共同遵循登记程序、编码规则和归档、资料利用规则。 　　三、各地应制订更细化的操作规则 　　《规程》适用于境内各类土地性质的房地产登记，由于房地产登记始于上世纪80年代，历经30多年的发展，各地都已逐步形成一定特色的登记规则。因此，《规程》充分考虑各地实际操作的差异，在符合法律规定前提下对有些规定使用了推荐性用词“宜”或“可”，特别是各类登记的收件方面，除了主要要件外，辅助收件可以因地制宜。又如对于房屋基本单元编码，要求各地严格执行，但使用编码方法推荐了四种方法可供选择，各地就可以根据本地已有的基础选择最适合自身的编码方法。同时，考虑到登记种类的复杂性程度很高，个性化问题不可能一一规定，所以各地更有必要抓住《规程》本质制订适应当地的细化条款。还有，《规程》对于登记资料的查询规定略显简单，查询的方式没有提及，各地可开展互联网等更多的方式提供便利查询，这些都有待于地方规定的补充。 　　四、应高度重视登记程序的合法性、收件的规范性 　　登记程序是登记工作的灵魂，我国的登记制度是以登记程序为核心的形式审查为主、实质审查为辅的一种体系。《物权法》规定房屋物权以登记生效，要求登记机构查验收件并在有必要时进行询问、实地查看。而查验、询问、实地查看等都是登记程序的环节，对于各类登记应履行什么登记程序，每个程序应做到什么程度，《规程》有着明确的规定，这意味着登记工作要按程序做，任何违反程序的行为都将导致登记错误。受理收件是登记程序中的重要环节，所收申请材料是登记资料和登记簿的重要来源，因此，在注重程序的同时，要对收件的规范性倍加重视。为减少登记人员收件的随意性，每类登记的收件种类都在规程附录中一一明确，虽然这是推荐要求，但也说明每个收件都有它收取的必要性。各地可根据规程附录中所列收件进行适当调整，从而基本固定当地的收件要求，只有当出现特殊情况时才应通过会审等特别程