不动产税收政策思考与建议.docVIP

不动产税收政策的思考与建议 　　一、不动产税收政策的现状 　　新建不动产往往涉及土地使用权出让金、营业税、契税等相关税费。土地使用权出让金是属于地租还是税，学界有不同的意见，本文不做讨论。本文为了便于和国外不动产税负进行比较分析，并基于土地使用权出让收入这个财权与城市基础设施建设这个事权相互匹配的角度将其视同为“税”进行分析。 　　改革开放初期，经济特区政府率先向外资企业收取数十年的土地出让金，开启了土地出让金制度。一方面在我国宪法的框架下，有投资意愿的外资企业无法获得土地所有权，只能获得土地使用权，其一次性支付数十年的地租能够吸引外商长期投资；另一方面，当地政府可以土地使用权出让收入获得市政建设的财力保障。此后，国有土地公开竞价出让成为企业获得土地使用权的主要形式。 　　在我国的土地流转制度下，农村集体土地上的宅基地转让受到很大的限制，而在国有土地上的商品房可以自由转让。因此，政府通过征收集体所有的土地使其成为国有土地，然后将国有土地出让，取得土地出让金支付土地开发机拆迁补偿后用于市政建设。政府将划拨地收回，然后将其使用权出让获取土地出让金。这样，多种形式的土地出让金成为企业新建不动产中主要的“税”。我国在2013年全国的土地使用权出让收入已经达到41250亿元，成为地方政府的主要财政收入。 　　新建不动产的销售，还需要缴纳营业税和土地增值税、契税等税费。新建不动产的销售需要缴纳5%的营业税和土地增值税，其上游的施工企业还需要缴纳3%的营业税，还负担了许多建筑材料的增值税。这些因素造成我国不动产的新建环节税负较重。 　　我国不动产保有环节中，房产税和城镇土地使用税的税负较轻，主要原因是，对于居住用不动产的房产税免税，对于商业用不动产的房产按照房产余额值征收房产税，按照占用土地面积的征收的城镇土地使用税的单位税额也较低。 　　总之，我国不动产税制结构中的新建环节税负较重而保有环节税负较轻。 　　二、不动产税收政策的成因分析 　　（一）土地出让金是我国不动产新建环节税负重的主要因素 　　在我国，市政建设的事权和财权都在地方政府。地方政府负责市政基础设施的建设，预期相匹配财权是土地使用权转让收入。我国正处在一个工业化的发展阶段，工业化的同时伴随着城镇化。这一时期的土地需求量较大，市政建设资金量也大，政府一方面收取土地出让金，另一方面需要将土地出让金减去拆迁补偿后的剩余部分投资与市政建设，地方政府实质上充当了全民土地的实际经营者。市政道路桥梁资产不能够以直接收费的形式获取投资收益，但是潜在的投资收益不容小觑。市政基础设施使得城市能够容纳更多的人口和企业，人口和企业带来了投资和就业。吸引的外来资金、人员和技术的能力的增强所带来的税收都能够给市政建设带来间接的投资收益。另外市政建设的投资会使得土地使用权价格的上涨，政府能够支配的未来土地转让金收入也会增加。 　　欧盟国家不动产新建环节税负较轻、保有环节的税负较重，是基于其国内不动产状况的实际。欧盟国家的不动产寿命较长，在新建环节征收不动产税其征收范围很小，不足以支撑城市建设的支出，因此只能在保有环节普遍征收才能获得财力保障。正因为保有环节的税负较重，因此在税负总体稳定和税收公平的原则下，新建环节的税负只能从轻。 　　改革开放后沿海城市的迅速发展在实践上证明了我国的土地出让金制度成为城市发展的强大推动力。不动产税的征收环节的税负比重应当符合特定时期下的国情，不能够忽视国家制度的差异和发展阶段的差异去简单判断新建不动产环节税负轻、不动产保有环节税负重是合理的。 　　各个地区经济发展水平有很大差异，在财权与事权相匹配的制度设计下，合理确定将土地使用权转让收入的各级地方政府的分成比例，基于此再规范地方政府城市建设规模和相应地方债债务规模，合理确定财权和支出责任，从而形成地方城市建设的资金的良性循环。土地出让金制度是地方土地财政以及地方债的一个基础。“举债建设，土地出让金还债”，城市建设比高速公路的建设的决策过程更为复杂，资金量更大，相关的事权和财权更需要法律所规范。2015年实施的新预算法对地方举借债务的主体资格、举债责任、举债程序、举债规模等进行了规范。 　　（二）不动产新建环节征税效率高 　　目前，福利房、集资房、经济适用房、商品房、廉租房、小产权房、农村宅基地房等多种住房要在保有环节征收统一的房产税，这需要全国统一的不动产登记信息平台和相关房地产税的立法。这还需要不动产评估价格信息平台的和征管的配套，民众的纳税意愿的增强等。这些条件目前没有一条具备，因此在目前来说，对所有的不动产统一征收房产税还有很大的制度障碍。我国的商品房需要在产权登记机关进行登记，在这个环节征税目前是最可行的，同时征税效率也是最高的。事实上，不动产的营业税，契税，房屋建设维修基金均是在这