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不动产统一登记背景下对农村土地产权的思考 　　[摘 要]《不动产登记暂行条例》已然出台，但是我国的不动产统一登记工作仍处于起步阶段，耕地的承包经营权等农村土地产权登记依然存在地块面积不准确、信息平台不完善等问题以及可能激发社会矛盾等的政策风险。本文针对我国不动产登记中的耕地承包经营权登记工作如何规避风险和解决遗留问题进行探讨。通过深入调查分析，提出需要从工作人员配备、组织机构整合、撂荒土地清理和信息平台完善等多方面开展工作，推动和完善不动产统一登记，服务于农村土地流转与抵押的有序开展。 　　[关键词]不动产登记；农村土地产权；耕地承包经营权 　　[中图分类号]D912.3 [文献标识码] A [文章编号] 1009 ― 2234（2016）2 ― 0071 ― 02 　　不动产登记是国家依申请为权利人对不动产物权进行记录和公示的行为，欧美日澳等主要经济体均实行不动产统一登记。当前，我国将耕地承包经营权等纳入不动产统一登记可改善农村产权抵押融资环境，更好地服务于农村土地流转，有利于全面推进深化改革。 　　一、不动产统一登记为我国经济社会发展注入新活力 　　我国具有里程碑意义的《物权法》于2007年10月1日正式实施，规定国家实行不动产统一登记制度。《不动产登记暂行条例》（简称《条例》）也于2015年3月1日起施行，再次明确“国家实行不动产统一登记制度”，其目的就是整合现行分散的不动产登记，方便群众，保护权利人合法权益和提高政府治理水平。这即符合了自然规律及国际通行做法〔1〕，遵从了我国广大人民群众的利益，也是全面深化改革的重要举措，必将有力推动和保障全国经济社会更健康地发展。 　　（一）不动产统一登记为市场经济发展护航保驾 　　从一定程度上来讲，产权经济就是市场经济的本质〔2〕。诺贝尔经济学奖获得者道格拉斯?诺斯与罗伯特?托马斯在《西方世界的兴起》中将土地登记以及清晰产权作为一个制度因素对社会经济发展的效益研究，认为保障财产权利及其交易安全的法律制度是经济增长的决定性因素〔3〕。承包经营权登记是我国劳动人民在社会变革中摸索和创造出来的，国外没有这种提法，而是包含在各自的土地登记或不动产登记中。西方学者对其阐述虽有不同，但基本观点一致，如霍格认为“土地登记者，乃地产转移时所履行之法律行为〔4〕。”实现不动产统一登记后，交易双方可依法通过登记信息公开查询系统核对不动产登记资料，快速、便捷地了解交易对象权利状况，从而保障不动产安全交易，维护市场正常秩序。不动产统一登记为确认和保护不动产物权提供制度保障，将有效保护权利人的合法财产权和提高政府办事效率，对市场经济发展具有重要意义。 　　（二）不动产统一登记为政府治理水平固基强元 　　城市居民和企业的房屋或厂房及其所占土地原来分别由住建和国土两个部门登记。农村居民的住房、宅基地、栽植的林木和耕地等承包地原来分别由四个部门登记。邵战林、朱道林等认为实行不动产统一登记制度是解决农林牧用地矛盾的主要途径之一〔5〕；姜海、曲福田等提出应从登记机关、运作方式、经费资助等方面深化农地登记制度建设〔6〕。通过整合不动产登记机构实行统一登记后，我国各级政府将由一个部门承担土地、房屋、林地、草原和海域等的登记职责，可以大大减少政府运行成本，提高政府的办事效率和公信力。统一登记将实现各类不动产信息的实时互通共享，能为群众提供便捷服务和提高政府行政效能。借助统一登记的海量信息，政府还可获取更真实的不动产市场情况，从而对症下药，做出更有针对性、更有效的调控政策措施。真正的法治国家要限制公权、保护私权〔7〕。在实行统一登记后，所有群众只需到一个部门登记即可，既可避免因不同部门登记可能出现的重登漏登、重复抵押问题，又能减轻权利人负担。这次对不动产登记职责的整合，将从政府治理角度规范相关行政部门的公权力〔8〕，一定程度上提高政府治理的现代化水平。 　　（三）不动产统一登记为完善依法治国加瓦添砖 　　《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》中指出，“实现立法和改革决策相衔接，做到重大改革于法有据、立法主动适应改革和经济社会发展需要”。《条例》规定实行不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”（深圳更以此为基础增加了统一调查与统一测绘）。但是目前《条例》因与《土地管理法》、《农村土地承包法》、《担保法》等众多上位法规定相悖而面临尴尬。因此，当务之急应上由全国人大修改上述各部法律中与《条例》相违的条款，下以国土资源部不动产登记局为主出台具体的技术规范，尽快形成《物权法》――《条例》――《登记办法》的法律制度框架。生产力决定生产关系，生产关系也要反作用于生产力。《条例》正是为适应我国社会生产力发展而出台，对完善依法治国意义深远。 　　二、耕地承包经营权确权登记工作的困境