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不发达地区开展土地储备工作的困境与对策 　　摘 要：土地储备工作自2001年全面实施以来，在我国的开展并不均衡。作为一种城市经营手段，已经成为东部沿海地区和发达地区财政收入的重要支柱，但在部分不发达地区的开展却举步维艰。作者从不发达地区开展土地储备工作所面临的三种困境入手，详细分析了产生的原因，并通过原因分析，为不发达地区开展土地储备业务工作提出了六项具体应对措施，希望能为具有相似情况的地区有所借鉴。 　　关键词：不发达地区；储备；困境；对策 　　土地与我们息息相关，现实社会中既是百姓民生之本，也是经济发展之基，更是城市财富之源。人类社会的每一次进步，区域经济长足的发展和社会财富的积累，无不与土地息息相关。土地收购储备制度作为我国支撑城市经营主要范畴，实施多年来，在规范调控土地市场，优化土地资源配置，实现土地收益的最大化等方面起到了积极的和十分重要的作用。但不发达地区在开展土地储备工作时，仍会遇到不少的困难和问题，很值得我们去深思和面对。作者通过亲身实践和体会，作一些粗浅的分析并提出相关的建议及对策。 　　1 不发达地区开展土地储备工作所面临困境 　　1.1 土地储备经营理念不新 　　俗话说，思想决定行动。土地储备经营理念、观念陈旧保守是不发达地区土地收购储备中的一个致命弱点。土地储备工作从业人员基于自身的认识和城市区域的局限性，没有长远打算和实现可持续发展的良好心态，出现短期的认识误区，存在着“头痛医头，脚痛医脚”的做法，甚至产生短期行为。城市建设没有实施“多规合一”，实施建设过程中也没有按照“统一规划、统一征用、统一报批”多部门联动审批项目，政府连红线储备都难以实施，土地实物储备就寥寥无几了。 　　1.2 经济基础差，营运资本困难 　　早在2001年，国务院就下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确提出，“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。县级人民政府可划拨部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持。”由于不发达地区的经济基础较差，财政是还是“吃饭”财政，想通过财政投入较多的资金比较困难，许多地方虽然采取了一定的措施，如通过成立城建投公司来向各商业银行贷款，进行土地储备和开发，滚雪球式的积累资本，收到了一定的效果。但是向金融机构进行融资，也要财政担保或抵押，由于商业行为的不确定性和风险性都很大，所以在实际操作层面上却是步履维艰，困难重重。 　　1.3 部门之间难达成共识 　　土地收购储备工作涉及面广，常常需要城市建设、城市规划、市政等多部门之间密切配合。但有的部门为了自己的利益，缺乏前瞻性和稳定性，给土地收购储备无形中增加了风险，也制约了土地资源的高效利用；另外，在我国的现代企业改制中，为安置下岗职工，一些国有土地急于出让，而不发达地区的土地储备机构又没有资金无法收购，造成大部分国有土地流入个人手中，即无力继续开发，又长期荒芜、闲置。 　　1.4 集体土地特别是集体建设用地的大量非法入市，严重地影响了土地的收购储备及储备土地的处置工作 　　收购储备土地的最终目的是要经营土地、实现“收购--出让增值”的有序循环，从而为县域经济提供可持续发展的资源保证。经营土地的目的的实现是通过建立良好的土地市场环境，盘活存量土地资产，实现土地资源的优化配置，使土地资源实现最大化的资产价值。而集体土地的非法入市，实际上是一种自由和无序的用地行为，因为往往是受眼前利益的驱动，土地价格的随意性也比较大，在缺乏有效监管的情况下，在与国有土地市场的竞争中处于优势地位，对国有土地市场形成巨大的冲击，这显然不利于城市经营土地市场的健康和有序发展。 　　2 不发达地区开展土地储备工作的对策 　　2.1 把上级政策与本地实际相结合 　　随着法制化进程的加速实施，我国的国土管理政策也变得越来越严，地根收紧、指标控制。而不发达地区国土管理工作相对滞后，造成失去好多机遇，使本地区土地储备和开发没有跟上早班车。因此，要深刻理解和运用上级政策，结合本地实际，用足用好用活上级政策。 　　2.2 部门协调配合与加大土地执法监察力度相结合 　　土地储备工作开展需要各级各部门的大力支持和配合，特别是城建规划、城市综合执法、房产和司法部门。城市规划部门要严格执行《城乡规划法》，制定科学、先进、稳定的城乡规划，彻底改变朝令夕改的状况，使城市规划真正成为土地资源配置和土地资产处置的前导，成为推动土地市场良好发育的动力。城乡建设和司法部门，要与国土资源监察建立联合执法机制，共同执法并承担责任。土地收购储备运营的一个中心任务是盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地。加大土地执法监察力度，是土地收购储备工作能否顺利实施的一个重要因素。要改变“重处罚轻处理”的短期行为，对私下买卖、非法