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上海新江湾城熟地开发的探索 　　摘要：在新江湾城的熟地开发过程中，对城市土地开发模式进行了卓有成效的探索，并且在土地开发过程中形成了理念、规划、金融、开发、品牌、管理等多方面的创新，形成了既具有可操作性、又具有可推广性的“熟地开发”模式。逮一全新土地开发模式的形成，有效解决了现有土地开发模式中存在的一些问题，并为国内城市的土地开发提供了一个值得借鉴的范例，其中产生的很多创新性的做法，值得在城市土地开发中的大力推广。 　　新江湾城是上海在城市土地开发领域的一个探索和实践，其中很多方面的做法都出现了较大的创新，在一定程度上有效解决了现有城市土地开发模式中的部分问题，推动了城市土地开发模式的发展。 　　本文通过对新江湾城熟地开发模式中创新做法的总结和提炼，为国内的城市土地开发提供了一些可借鉴的经验，并指出成功实施城市土地开发还需要进一步加强和改善的方面。 　　关键词：新江湾城　熟地开发　创新 　　 　　新江湾城位于上海市的东北部，该区域西起逸仙路、国权北路，北抵军工路，南至政立路，东靠闸殷路，最南端与五角场城市副中心接壤，北侧可达黄浦江，是上海市中心范围内最大规模成片开发的土地。新江湾城规划总面积约9.45平方公里，其中复旦江湾新校区占地1平方公里，供部队进行住宅开发的约2平方公里，由上海城投公司实施综合开发的为5平方公里。 　　江湾经历了从“大上海都市计划”中的市中心区到军用机场，从军用机场到生态居住区的发展历程，该项目的酝酿是从1986年就开始的。 　　 　　1　新江湾城的历史进程 　　 　　1986年5月，鉴于江湾机场已经影响了上海东北区的城市建设和发展，国务院、中央军委于1986年5月20日联合批复，同意迁建机场，腾出机场土地作为上海城市建设发展用地。 　　1986年至1995年，上海市政府与空军进行了长达10年的土地回收补偿谈判。谈判期间，江湾机场继续作为试验飞行基地存在。 　　1996年5月1日，谈判取得了实质性结果，上海市政府和空军签署了《江湾机场原址部分土地使用权收回补偿协议》。 　　1996年至1997年，根据《江湾机场原址部分土地使用权收回补偿协议》的约定，江湾机场开始陆续搬迁。 　　1997年5月1日，空军正式向上海市政府交付土地。 　　 　　2　土地开发阶段 　　 　　新江湾城原机场用地的土地补偿协议签定之后，新江湾城的开发建设工作进入了一个全新的阶段。 　　2003年8月，新江湾城的土地开发全面启动，截至2005年8月，完成了市政、景观等方面大量的建设工作。 　　市政方面：路桥网络初具形态。完成13条累计19公里市政道路及公用管线的铺设并完成道路绿化，建成座桥17座。目前轨道交通10号线3站2区间正在建设，预计2010年通车，规划建设的轨道交通17号线将与轨道交通10号线在F地块最南端公共广场的地下空间内实现同站换乘。 　　景观工程方面：完成公共景观绿化41.5万平方米，对生态源(大绿岛)实施了封闭性的整修和优化。 　　水系工程方面景观河道和排水河道全部开挖完毕，河道开挖长度约6公里。 　　基站建设方面：建成30M3／S的清水河泵闸；22万伏变电站、11万伏变电站已投入使用，煤气调压站建成并投入运行。 　　公建建设方面建成生态展示馆、文化中心、体育中心，AI小学、A3幼托、C7邻里中心2005年开工建设。 　　经营性国有建设用地使用权出让方面2006年11月，C2商品住宅地块由华润(北京)股份有限公司与华润旗下的坚实置地有限公司联合竟得，规划建造住宅约2000套，目前已销售约350套； 　　2007年6月，D1商品住宅地块由绿城房地产有限公司与绿城(中国)控股集团旗下的添智企业有限公司联合竞得，目前已开工； 　　2007年11月，D3商品住宅地块由上海仁恒房地产有限公司竟得，目前处于方案报批阶段； 　　2008年1月，占地面积26.7公顷、地上建筑量90万平方米的F区知识商务区地块由美国房地产巨头铁狮门房地产公司竞得，铁狮门公司将以新江湾城7万平方米的生态湿地公园为核心元素，把F区整个项目建设成为绿色、可持续发展建筑的典范。 　　除经营性国有建设用地公开出让以外，复旦大学新江湾城校区已建成使用，一批优质教育和医疗资源也相继落户。2008年9月，同济大学附属高级中学已投入使用，安徒生公园、中福会幼儿园、上音实验小学、上海首个由三级甲等医院(长海医院)参与管理的社区卫生服务中心等项目都已经或即将开工建设，上述项目都是新江湾城打造知识型国际社区的重要内容。 　　 　　3、熟地开发的具体创新 　　 　　熟地开发是贯穿整个上海新江湾城土地开发的主线条，在这个主线条的执行过程中，理念、规划、开发、品牌等方面的创新穿插其中，成为熟地开发模式的重要组成部