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中国住宅合作社的发展变迁与现实思考 　　摘 要：在住房价格居高不下、公民住房保障困难重重的现实语境下，被视为中国住房保障供应第三条路径的住宅合作社受到全社会的普遍关注。20多年的历史发展证明，住宅合作社在我国并没有发挥其应有的社会效果，中国住宅合作社的生存和发展面临诸多困境，其根源不仅在于立法的缺失，更是各种团体利益捆绑的结果。完善房地产市场调控，保障公民居住权利，应当肯定和鼓励住宅合作社制度的发展。通过住房立法完善住宅合作社法律制度是当前亟需解决的首要问题。 　　关键词：住宅合作社；合作建房；住有所居；住房保障 　　中图分类号：D669.2文献标志码：A 文章编号：1002-7408（2011）09-0073-03 　　 　　住宅合作社属于合作社的类型之一，是一个为其社员提供持续住房的法律组织，归其社员所有并受其控制。我国《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定：住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的的公益性合作经济组织，具有法人资格。住宅合作社具有典型的非盈利性特征，旨在通过社员集资合作建造住宅，改善合作社社员的居住条件。然而，从我国实际来看，住宅合作社的生存和发展却因处处受限而一直处于极为艰难的境地，在改善公民居住条件、实施住房保障的过程中，并没有充分发挥其应有的作用。在我国当前住房保障背景下，组建住宅合作社、集资合作建设住房的呼声越来越高。因此，全面回顾我国住宅合作社20年的发展变迁，认真分析其面临的困境与出路，对于缓解我国住房保障压力、改善居民住房状况具有重要的现实意义。 　　一、中国住宅合作社20年发展历程回顾 　　从1990年我国住宅合作社制度的初步建立至今，随着国家经济形势和住房政策的发展变化，我国的住宅合作社先后经历了建立与发展、逐步走向衰落、发展停滞等不同的历史阶段： 　　1.1990年―1997年：住宅合作社制度的建立与发展时期。住宅合作社在国外已经有200多年的历史，有文字记载的最早的住宅合作社是1775年于英国伯明翰成立的互助性建筑社团。[2]中国的住宅合作社制度发展较晚，1986年，上海市成立了第一家住宅合作社――“新欣住宅合作社”，开创了我国住宅合作社发展的先河。此后，北京、天津、沈阳、武汉、昆明、包头、长春、哈尔滨、南京等地相继组建了不同形式的住宅合作社。但是这一时期成立的住宅合作社由于缺乏法律依据而受到广泛质疑，发展较为缓慢。1990年，陕西省铜川市发布实施《铜川市住宅合作社暂行办法》（铜政发［1990］122号），这是我国首次明确规范住宅合作社的地方规范性文件，在我国住宅合作社制度的发展过程中起着具有标志性意义。1991年12月31日，国务院住房制度改革领导小组颁发的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》第6条规定：“各地政府应大力支持单位或个人的集资、合作建房，特别是结合‘解危’、‘解困’进行的集资、合作建房。计划、金融、财政、税收、城建、规划、土地等有关部门应该积极配合、支持，通过减免税费等扶持政策，努力降低建房造价……除指令性计划安排外的住房建设外，对个人集资与合作建房的部分可以不受规模的控制，实行指导性计划。”该意见明确肯定和鼓励单位或个人的集资、合作建房。1992年2月14日，国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局联合颁布了《城镇住宅合作社管理暂行办法》，详细规范了住宅合作社的设立、类型、管理以及合作住宅的建设、产权登记、维修、管理等，该《办法》的颁布标志着我国住宅合作社制度的正式建立，这是我国首部也是目前为止唯一一部以立法的形式明确规定住宅合作社制度的规范性法律文件。1994年7月18日，国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，再一次明确了国家对合作建房和住宅合作社的鼓励与支持态度：鼓励集资合作建房，继续发展住宅合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧住房改造。[3] 《城镇住宅合作社管理暂行办法》和相关政策的实施，极大地推动了我国住宅合作社的发展，至1997年全国已有住宅合作社5000多家，遍及全国20多个省市，约150万个家庭参与了这种合作建房方式。[4]住宅合作社这一组织形式在我国各地得到广泛发展。此外，北京市人民政府于1992年5月30日颁布了《北京市城镇住宅合作社管理办法》，大力推行住宅合作社制度，先后建立了40多家住宅合作社，成为地方住宅合作社制度发展的典范。 　　2.1998年―2002年：住宅合作社制度的衰落时期。从1998年开始，我国正式进行住房分配体制改革，要求停止住房的实物分配，逐步实行住房分配货币化。从此，我国的住房分配制度逐渐由福利分房走向市场化供应。稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情