从新物权法看我国不动产登记制度完善.docVIP

从新《物权法》看我国不动产登记制度的完善 　　作者简介：林淑飘，贵州大学2005法律硕士。 ?? 　　 　　摘 要：不动产登记制度是物权法的重要组成部分，然而长期以来，我国不动产登记存在着诸如立法不完善、登记效力不统一等许多问题。目前，随着我国《物权法》公布，不动产登记制度得到了进一步的完善，本文从登记机关、登记制度的法律效力等方面对新物权法中的不动产登记制度进行了全面解读。?? 　　关键字：不动产；物权；不动产登记制度；完善 ?オ? 　　2007年１０月１日《中华人民共和国物权法》将正式施行。从一审到七审，物权法势必成为瞩目的焦点。不动产登记制度作为物权法的重要组成部分，更是引起了社会的广泛关注，学者们也对此提出不同见解。?? 　　解读《物权法》中关于不动产登记制度的规定，主要集中在以下几点：?? 　　 　　一、关于不动产登记的法律效力?? 　　 　　【法条】第九条（略） ?? 　　本条是关于不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：?? 　　一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序，但非登记不能对抗第三人。?? 　　二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。?? 　　三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。?? 　　四是登记公示主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。这种立法模式不承认物权行为。［1］?? 　　明显本条取向第二种模式，仍然偏重于国家干预管理的色彩。采用哪种立法例更有利于保护交易安全和第三人的利益。我们不防来看个现实中的案例：?? 　　“李某拥有一不动产，与张某订立买卖合同，将不动产转让给张某，但尚未办理不动产变更登记。此时，又有王某来与甲协商欲买甲之不动产，价格比张某为高，李某转而准备将不动产卖给王某，王某为交易第三人。”这是在我们房地产交易中普遍存在的一屋二卖现象。现在我们分别在王某为善意和恶意两种情况下考察不动产登记采用生效主义及采用对抗主义中衡量交易上的利益。?? 　　1、王某为善意：?? 　　1）不动产登记采生效主义。由于张尚未办理不动产的变更登记，故不动产的变动没有生效，李某仍是不动产的合法所有人，他当然有权将自己的不动产转让给王某，在这种情况下，由于李某仍是不动产的有权处分人，根本不需要适用善意取得制度，王某即可合法地取得不动产的所有权，然后，李某对张某承担债权法上的违约责任。?? 　　2）不动产登记采对抗主义。在登记采物权变动之对抗主义时，物权变动的效力不能对抗善意的第三人。这样，即使张尚未办理不动产的变更登记，物权变动已经生效，他仍然可以获得不动产。但是，由于王某是善意第三人，张某取得不动产的效力不能对抗王某，王某因而最终取得该不动产。?? 　　2、王某为恶意?? 　　1）不动产登记为生效要件。张某没有办理不动产的变更登记，则物权变动不生效，李某仍然是不动产的合法所有人，即使王是恶意的第三人，李某将不动产转让给王某的行为还是有效，王某在受让不动产之后立即办理了登记，结果，张某只能请求李某承担违约责任的法律救济，而恶意第三人王某竟然最终取得了不动产。?? 　　2）不动产登记采对抗主义。此时物权变动的效力仅仅不能对抗善意的第三人，而如果第三人是处于恶意的话，即使没有登记，物权变动仍然有效。所以，当第三人王某为恶意时，张某可以对抗王某而继续合法享有不动产，王某则不能取得不动产。?? 　　3、结论：?? 　　从以上的分析中可以看出，当第三人为善意时，第三人都能取得不动产，无论不动产登记采生效主义还是采对抗主义，都是同样地保护交易安全和第三人利益的。而当第三人为恶意时，在不动产登记采对抗主义的情况下，恶意第三人不能取得不动产；但是，在不动产登记为生效要件的情况下，恶意第三人却能够取得不动产。可见，其实采用登记对抗主义，能更好地保护交易安全、稳定经济秩序。?? 　　 　　二、关于不动产登记的统一性规定?? 　　 　　【法条】 第十条略?? 　　 我国目前的不动产登记机关繁多，往往与政府众多行政管理部门融为一体，而且级别各异，在进行不动产登记时常因登记权限不清而发生冲突。?? 　　 本条明确了也顺应了当前要求统一的呼声，下定决心确立了统一性改革的大方向。总的来讲。物权法从基本法的角度确定了我国不动产登记的必要性，也影射了中国未来不动产登记大有可为。可是，到底怎么个统一法目前也不是非常明朗，尤其是登记机构统一改革争议较大。笔者认为，要结束我国多头、多级别登记的局面，必须尽快建立全国统一的登记机关。对于由哪个部门作为不动产物权的登记机