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从物业管理的服务属性看收费难问题 　　摘要：物业管理自上世纪80年代中期由深圳引入内地以后，物业管理的兴起和发展，扭转了“重建设轻管理”的做法，创建了整洁、文明、安全的工作和生活环境。物业管理行业面临着不少问题，有一项统计显示，大多数物业管理公司收费率只能在50%-80%上下徘徊，从来没有一家企业达到100%。本文试就物业管理的服务属性作一些探讨。 　　关键词：物业管理；价值；收费难 　　Abstract: the property management since the middle of 1980s introduced by shenzhen mainland after, property management in the rise and development of the, turn the heavy construction light management approach, creating a neat, civilization, safe working and living environment. Property management industry is facing many problems, have a statistics show that most property management company rates of 50% to 80% in only wander up and down, never a enterprise reached 100%. The paper tries to property management service attributes discussed. 　　Keywords: property management; Value; Charge difficult 　　 　　 　　中图分类号：C93文献标识码：A 文章编号： 　　一、物业管理公司提供一种服务 　　 物业管理从诞生之日起，就是一种服务。19世纪60年代英国的工业革命促使大量的农村人口涌入城市，使住房的管理成为一大社会问题。奥克维娅?希尔（Octavia.Hill）女士对简易住宅实行一套行之有效的管理办法，不仅有效地改善了居住环境，而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之先河。 　　 1998年之前我国的福利房主要是以行政手段管理，其管理单位是政府的一个职能部门，属于事业性质。由于房屋部门管理的房屋是国有财产（产权单一），而房管部门又是政府的职能部门，所以产权和管理权是合一的；管理内容主要是对房屋及其设备的维修、养护；其经费来源是低租金和大量的财政补贴。房管部门给群众提供的管理都是无偿的，属于福利性质的。所以，国家房屋建得越多，包袱背得也越重。对于广大住户来说，由于房管部门较少，通常房屋无人维修，设备无人管理，垃圾无人清除……。 　　 随着我国改革的深入，城镇化速度的加快，各地房地产业得到了快速的发展，人们越来越重视房产的保值增值。物业管理行业在引进的同时，也结合中国房地产市场的特点得到了全面的发展。我国的物业管理行业发源于具有管理和服务功能的房管部门，是一种服务性行业。物业管理属于第三产业，其管理单位属于企业性质，它要为业主、租住户以及居民提供高标准、高质量的服务。其经营管理对象是物业，其服务对象是物业产权人和物业使用人（含租住户）。物业管理企业的性质主要是“服务性”的，寓管理、经营于服务之中,其经营方针是“保本微利、服务社会”，不以牟取高额利润为目的。 　　二、物业管理的服务产品要实行“等价交换” 　　 社会上出现了剩余产品就有交易，这种交易的基础是等价交换。发展社会主义市场经济，必须按价值规律办事，实行等价交换。对于服务行业来说，同样存在着等价交换为基础的交易。物业管理收费实际上就是物业管理公司提供管理和服务的价格，这种价格当然应当反映价值。《物业管理服务收费管理》的第五条明确规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 　　 物业管理的服务既然是一种商品，就有价值和使用价值，业主支付一定代价后可以享受专业的物业服务来获得价值；而物业管理企业也通过提供服务并收取一定的服务费来获得价值补偿。但是服务又是一种特殊的商品，有时侯它的价值量是很难界定的。物业管理公司服务价值量很难确定，就决定了收费的标准不容易掌握。现实中：被服务者一方要不要支付费用和要支付多少费用，服务者一方如何才能尽快收到相应的回报，却一直是最困扰物业使用人和物业管理企业的大问题。 　　 《物业管理服务收费管理》中规定了，物业服务收费应当分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。对于很多省、自治区、直辖市