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公租房建设中融资模式探索与思考 　　摘要：公共租赁住房是一个过渡性的解决方法，它为一些低收入人群解决了暂时的住房困难。如何筹集公租房建设资金成为了各级政府面临的首要问题，文章就此问题进行了探讨。 　　关键词：公租房；融资；模式 　　[中图分类号]F287.7[文献标识码]A 　　Abstract: public rental housing is a transitional solution, it for some low-income people to solve the temporary housing difficulties. How to raise public rental housing construction funds into all levels of government should face the problem, the article discussed the problem of. 　　Key words: public rental housing; financing mode; 　　 一、公租房产生的背景。 　　所谓公租房，是指由政府出资或提供政策支持建造的低租金公共住房。2007年在深圳等地首先试行，租住对象为收入够不上保障房标准，又买不起商品房的“夹心层”人群。2007年，有关部门就公共租赁房开始调研时，一个重要背景是，希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。“新就业人员的住房问题是各国都面临的一个难题。他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。”齐骥表示，政府有责任支持他们解决住房问题，公共租赁房就是很好的方式。 在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，有人问：对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”，政府又如何解决。住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。2011年10月，北京市建委公布《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》，公租房首次向非京籍开放；12月1日，北京公租房细则开始实施，各街道开始接受市民的申请。我国公租房建设正值起步阶段，任务量大、资金极度紧缺。面对如此大的资金瓶颈，公租房项目采用多种融资模式、促进多种资本进入是十分必要的。 　　二、公租房资金饥渴，融资模式挑战地方政府。 　　根据国家十二五规划，我国将在未来五年内建设保障性住房3600万套，其中2011年1000万套，2012年1000万套，后面三年还有1600万套，保障性住房的覆盖率达到20％。中国保障性住房建设的骤然提速，催生了巨大的资金需求。而公租房作为保障性住房的主要部分，存在着一次性投入大，资金占用周期长，投资回报率低等问题，是当前保障房融资的主要困难所在。 　　（一）对于不少中小城市，公租房的融资压力很大。如果不能解决长期资金的投资问题，公租房很可能将来被卖掉，以缓解地方政府的财政压力。国内各地具体情况差异较大，一线城市和不少东部沿海城市的地方政府财政实力强，建设资金问题不大，而中西部二三线城市财政压力较大，且租金违约风险不小。 　　（二）产权不能长期持有。一方面地方政府对公租房融资存在巨大需求，另一方面市场上各路资金跃跃欲试。但双方的诉求，并非一拍即合，一个分歧是投资期限。商业银行的开发贷款一般期限为三年左右，而公租房建设所需资金期限可能长达二三十年，商业银行并不乐意支持这类项目。不少地方政府希望，由社会资金或企业长期持有公租房产权，政府只负责前期投入和融资平台搭建。据住建部相关人士介绍，到目前为止，公租房建设参与者中，主要是国资背景的地产开发公司，民营企业参与未有先例。 　　三、创新我国公租房建设融资模式。 　　我国公租房融资要有创新性，可以借鉴外国的先进经验。比如：瑞典政府在1967年的法案中提出了“以合理的加个想全民提供有益于健康的、宽敞的、设计合理和设备齐全的住房”，在长达70面的住房政策的改革后，提出了两套公共住房建设系统。首先，政府投资建房。地方政府所有的公共住房公司组成SABO协会，管理全国的公共住房，所建住房16%归协作团体所有其他归地方基层自治体所有。其次，建立了全国住房合作社联盟，以住房资金融通、储蓄和建设一体化为特征的互相合作组织；美国联邦政府曾经承担了美国住房政策几乎全部的责任。公共住房和其他补助项目全部由华盛顿负责，市政府和其他政府通过立法来保证机房的质量。现在联邦政府采取让州和地方政府来开发和自主他们自己的住房项目。但是要结合中国国情，走自己的发展融资道路。 　　（一）运用TABOT新型融资模式。TABOT融资模式是将ABOT（Asset-Backed S