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我国房地产市场的根本出路在深化市场化改革 　　摘 要：改革开放以来，我国的住房制度改革和其他经济体制改革一样，已经取得了很大的成绩。但是，近些年来我国房地产领域出现了泡沫集聚、房价过高、土地消耗过快、住房困难与住房闲置并存等多方面问题。本文认为，我国房地产制度改革的成功在于我们实行了市场化的改革取向。我国房地产市场目前所存在的诸多问题在于房地产领域里的市场化改革不彻底。要解决我国房地产领域里的问题，把房地产业引向长期理性健康发展的轨道，关键还在于继续推进房地产领域里的市场化改革。 　　关键词：房地产市场；市场化 　　一、我国房地产制度改革取得巨大成功的关键在坚持市场化的改革取向 　　住房问题是与吃饭、穿衣一样重要的民生问题。尽管住在我们的衣、食、住、行四大基本需求中排位第三，但在吃、穿等基本问题解决后，住的问题变得更为重要，因为它在我们的生活支出中占比最大，解决的难度最大。因此，与提供“吃”的农业、提供“穿”的工业一样，提供“住”的房地产业不仅应该成为国民经济中的重要产业，需要和工业、农业一样放到同等重要的地位，给予长期重视和支持，而且需要我们花更多的力气、用更大的投入、用更好的政策去加以解决。 　　改革开放以来，和农业的分田到户解决了我们吃的问题、工业的联产承包解决了我们穿的问题一样，也是通过推进住房制度的市场化改革去解决我们住的问题。我国的住房制度改革和其他经济体制改革一样，已经取得了巨大的成功。计划经济年代的住房实物分配制度，已经被商品化、社会化程度较高的房地产市场买卖制度所打破。一个以市场供求为基础、政府保障体系为支撑的新的房地产制度体系已基本形成。房地产业已经成为我国国民经济中的支柱产业，它在推动我国经济快速发展，改善人民居住条件中发挥了非常重要的作用。 　　（一）城镇住房建设快速发展，城乡居住条件明显改善。1998年我国城镇房屋竣工面积为70166.1万平方米，2012年达到240134.9万平方米，增长242.2%；商品房竣工面积为17566.6万平方米，2012年达到99425.0万平方米，增长466.0%。商品房竣工面积占城镇房屋竣工总面积的比例由1998年25.0%上升到2012年的41.4%。2012年全国商品住宅销售面积达到98467.51万平方米，比1998年的10827.1万平方米增长了9.1倍。伴随着城镇住房建设快速发展的是我国城乡居民居住条件的极大改善。数据显示，2012年全国城镇居民人均住宅建筑面积为32.9平方米，比1998年的18.7平方米，增长76.3%；农村居民人均住房面积为37.1平方米，比1998年的23.3平方米，增长59.2%。 　　（二）房地产开发投资快速增长，在固定资产投资中的占比明显上升。1998-2012年，房地产开发投资额从1998年的3614.2亿元增加到2012年的71803.8亿元，15年间增长了19.9倍，年均增速达23.1%，高于同期全社会固定资产投资20.1%的平均增速。同时，房地产开发投资在全社会固定资产投资中的比重不断上升，2012年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为19.2%，比1998年提高了6.5个百分点。住宅投资对资本形成的影响从2000年的3.4个百分点提高到9.4个百分点（见表1），上升了近3倍。 　　（三）房地产业已经成为国民经济中的支柱产业，在国民经济中的地位不断提升。在住房商品化改革的最初十年，房地产业在第三产业和GDP中所占的比例变化不大，分别保持在11%和4%的水平上下，2007年之后占比上升明显。2011年，房地产在第三产业和GDP中的占比分别为13.0%和5.6%，与1998年相比分别上升了1.8和1.6个百分点。 　　房地产业是一个直接和间接关联到钢铁、水泥、建材、家具及建筑等第二产业的特殊产业。测算房地产业对国民经济的影响要计算这种直接和间接效应。根据人民银行的专题研究，房地产业（含建筑开发）自身增加值占GDP的比重，自2009年起已经超过9%，2009-2011年平均占比9.6%，再加上房地产业的间接带动部分，房地产业对GDP的直接与间接影响自2010年起已超过30%，2009-2011年平均占比30.1%（见图1）。1998-2011年，房地产业（含建筑开发）对GDP的直接拉动由1998年的0.43个百分点升至2011年的0.65个百分点，1998-2011年平均拉动经济增长0.64百分点；房地产业对GDP的间接拉动作用也逐步上升，由1998年的0.81个百分点升至2011年的1.21个百分点，1998-2011年平均拉动GDP增长1.19百分点。二者合计，房地产业（含建筑开发）年均拉动GDP增长达1.84百分点。相对于1998-2011年9.86%的平均经济增速，房地产业对经济增长的贡献率