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关于土地评估中地下空间土地面积分摊技术探讨 　　【摘 要】随着工业化和城市化进程的加快，人地矛盾日趋显现，为了既能满足社会发展对建设用地的需求，又能满足人们生产生活的需求，开展土地资源空间开发利用尤为必要。在城市中，城镇化发展的日益加剧，各项建设用地剧增和城镇以“摊大饼”的方式扩张造成土地资源的短缺和耕地剧减等多重问题。土地的空间利用不但更加合理的利用了土地，对指导今后土地的可持续利用乃至社会经济的发展均具有重要的意义。本文从土地估价的专业角度对土地地下空间土地面积分摊问题的评估技术进行探讨和研究，为评估地下空间土地价值提供参考。 　　【关键词】土地评估；地下空间；面积分摊 　　《物权法》第十二章第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”，这改变了从传统意义上土地利用的表面性、单层性，使土地使用权具有了空间立体性，国有土地出让时可以在地上、地表和地下分别设定土地使用权。 　　随着城市化进程的加快和现代化建设的加速，地下成为现代城市发展的重要空间资源，地下交通网路、地下停车场、地下商城等设施已成为现代城市改善城市交通、拓展空间资源、提升城市功能的重要手段。完善的地下空间利用体系也成为衡量一个城市现代化水平的重要标志。地下空间的利用不但解决了城市用地紧张，各项建设用地争抢地表土地资源等问题，更避免了城镇以“摊大饼”的方式扩张造成土地资源短缺和浪费的问题，但同时，土地使用的空间发展也给土地估价带来了一系列的难题，现行《城镇土地估价规程》中，对地上、地下空间土地的评估尚未明确，尤其是关于地表和地下建筑物土地面积分摊的问题。由于地下空间的利用主要涉及的是地下交通设施、停车场、地下商场等市政服务设施和商业设施，这部分建筑物所占用的土地面积应如何确定，成为了土地估价中面临的一大技术难题。 　　一、地表土地面积的分摊 　　相对来讲，地表土地的土地面积分摊较容易实现。在地表土地的土地评估中，对于存在建筑物的土地面积分摊，可以按照建筑面积进行分摊、也可以按照容积率进行分摊。 　　（一）按照建筑面积进行分摊 　　按照建筑面积进行分摊的方法，是根据估价对象所占有的建筑面积占总建筑面积的比例，来计算其土地面积占有的份额，即估价对象的土地面积为该部分的建筑面积除以总建筑面积再乘上总用地面积，计算公式如下： 　　土地分摊面积=估价对象建筑面积/总建筑面积×总用地面积 　　例，某栋住宅楼土地面积500?O，总建筑面积1200?O，某人拥有的房子建筑面积为86.7?O，则该人拥有多少平方米的土地分摊面积？ 　　解：该人拥有的土地分摊面积=估价对象建筑面积/总建筑面积×总用地面积 　　=86.7/1200×500 　　=36.13?O 　　在土地评估的实际操作中，?方法是比较可行的，计算所得的土地分摊面积较为精确和合理，是普遍应用的一类方法。 　　（二）按照容积率进行分摊 　　按照容积率进行分摊的方法，是根据总用地面积和总建筑面积首先求得建筑物的整体容积率，然后用估价对象建筑面积除以容积率得到其占有的分摊土地面积，其计算公式如下： 　　土地分摊面积=估价对象建筑面积/（总建筑面积/总用地面积） 　　在计算方法上，按照容积率进行分摊方法的原理同按照建筑面积进行分摊方法的原理，在计算结果上，由于在计算容积率时存在小数进位的问题，其所得土地分摊面积与按照建筑面积进行分摊时相比有一定的误差。 　　综合考虑建筑面积和分摊土地面积的正比性，按照建筑面积进行分摊的方法比较公平合理，得到大部分估价师的认可。 　　二、地下土地面积的分摊 　　在《城镇土地估价规程》中，对地下有建筑物的土地评估技术规范尚无规定，地下空间建筑物是否应分摊相应的地表土地面积，还是应单独设立土地使用权面积？业内人士尚未形成统一意见。在实际土地估价中，笔者通过相关项目的评估总结了以下几种地下空间土地面积分摊的方法，仅供同行业人士参考。 　　笔者将地下建筑物土地面积分摊技术方法分为三种，即比例分摊法、地下从属法、分层设权法。 　　（一）比例分摊法 　　比例分摊法，即将地上地下建筑物视为一个整体，地表土地面积为土地总面积，地上地下建筑物总面积为总的建筑规模，即总建筑面积，以地上地下建筑面积占总建筑面积的比例为依据进行分摊。其计算公式如下： 　　地下建筑物分摊土地面积=地下建筑面积/（地上建筑面积+地下建筑面积）×总用地面积 　　例如，某地块地表土地面积为1000平方米，A公司拟在此地块上建设一综合办公楼，地上建筑面积为7500平方米，地下计划建设1500平方米的商场配套。该地下建筑面积的分摊土地面积按照比例分摊法进行计算，则其应分摊到的土地面积应为1500/（7500+150