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利率变动对房地产价格影响机制研究 　　摘要：房地产价格的波动会给整个国民经济的健康发展带来影响，而通过利率变动可以有效地调节房地产价格。基于房地产二重性的分析，通过对1998-2009年实际贷款利率与全国房地产销售价格指教季度数据的实证研究，探讨房地产价格波动对利率政策的敏感性，为政府宏观调控提供参考。 　　关键词：利率；房地产价格；房地产二重性 　　中图分类号：F293，338　文献标识码：A　文章编号：1001-598l(2011)06-0031-05 　　一、文献综述 　　大部分的研究结果都肯定了利率对房地产价格变化的重要影响：Dolde和TirtirogIu(2002)运用美国1975―1993年数据考察了房价上下波动次数及其原因。研究表明，当利率较低时，房价波动较稳定，当利率较高时，房价波动较大。Hennlng Jacobsen(2005)针对从1992年以来，挪威房价上涨3倍的事实，采用模型分析认为：影响房价的最主要因素是利率、住宅存量、失业率和家庭收入，其中利率的变化对房价的影响尤其重要。Aheame(2005)研究了18个工业国家的房价数据证实：宽松的货币政策往往伴随着房价的上扬，采取紧缩的货币政策后，房价将很快受到影响。我国的一些学者也认为，中国近年来房地产价格的波动与货币政策的调整是分不开的。黄飞雪和王云(2010)通过建立SVAR模型对货币政策的房价传导机制所依赖的渠道进行实证分析，发现利率传导机制的作用较小，现金余额效应和汇率传导机制对房价产生了较大影响。张莉(2010)通过对我国货币政策对房地产价格传导效应进行实证分析，认为长期来看我国利率政策对房价的调控作用是存在的，但利率对房价的影响具有非对称性。 　　而在对不同时期利率对房地产价格的影响研究上，Ber-nanke和Gertler(1995)认为，房地产投资对短期利率冲击反应通常强烈而且持续，对长期利率的反应比对短期利率的反应小，而且恢复很快。高佳丽和马双艳(2010)的研究结果表明：在短期内，利率与房地产价格呈正相关；但从长期看，利率与房地产价格呈负相关，其对房价的影响随时间逐渐减弱。李猛(2011)也认为货币政策对房价的影响具有极强的短期效应。 　　总体来讲，从西方发达国家中房价对货币政策冲击之传导的经验实证看，绝大多数实证结论与理论部分的分析结果是一致的：利率变动能够对房地产价格产生显著影响。紧缩性货币政策将导致房地产价格的下跌。而国内学者对于利率与房地产价格关系的大多数研究认为货币政策对房价的影响短期是显著的，但长期的影响效果并不明显。 　　二、理论分析 　　(一)利率杠杆 　　利率直接反映的是信用关系中债务人使用资金的代价，也是债权人出让资金使用权的报酬。利率的特殊职能。对整个国民经济的运行具有举足轻重的调节作用。从微观经济分析的层面看，利率直接反映的是信用关系中债务人使用资金的代价及债权人出让资金使用权的报酬，交易双方通过成本一收益分析来确定借贷关系。从宏观经济分析的角度看，利率的波动反映出市场资金供求的变动状况：当资金需求旺盛，供给相对减少时，利率上升；反之，当资金供给充足，需求相对平淡时，利率下降。在经济发展的不同阶段，市场利率有不同的表现。在经济持续繁荣增长时期，资金供不应求，利率上升；当经济萧条市场疲软时，利率会随着资金需求的减少而下降。除了与整体经济状况密切相关之外，利率影响着人们的储蓄、投资和消费行为；利率结构也影响着居民金融资产的选择，影响着资产的持有结构。 　　(二)房地产二重性 　　房地产具有耐用消费品属性。房地产的商品属性使其成为消费品，具有效用上的多层次性，即同时具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的内容。同时，房地产使用周期长，土地一般可以永久使用，各种建筑物相对于其他商品来说，使用年限较长，房地产可以一次或多次投入市场流通，产权频繁转移，因此，房地产具有耐用性，房地产商品是耐用消费品。房地产是人们生产、生活的场所，是财富的象征。在人们普遍解决温饱以后，住房问题是衡量一个社会生活水平和社会保障状况的重要标志，关系到社会的稳定和经济的健康发展，住房的社会保障制度也是一个国家社会保障制度的重要组成部分。由于房地产是大众最基本的耐用消费品，对社会生活、生产影响较大，因而政府很重视房地产政策。 　　房地产具有投资品属性。房地产价值量大，是西方国家家庭重要的财产，在社会生活中占有举足轻重的地位。有统计数据表明，20世纪80年代美国73％的有形资产是房地产，家庭财产60％是房地产。英国房地产价值约占英国总财富的三分之一。房地产也是很多企业、团体重要的财产，是其进行资本经营、融资的重要手段。由于土地的有限性、房地产规模大、价值量大，房地产价格的相对稳定性及其在经济快速发展期的增值潜力，房地产