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利率政策与其对低收入住房需求群体影响及中国利率政策分析 　　【摘 要】本文讨论了利率政策在对商品住宅方面的调控作用,特别是在影响低收入人群的购房需求方面,介绍了利率的对房价的的影响作用,包括利率对供给的影响及其对需求的影响,最后分析了现有中国旨在调控房价的利率政策对房价和购房人需求的影响。 　　【关键词】利率政策 低收入住房需求 　　中图分类号:F723 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)09-0030-01 　　 　　前言 　　 从2007年开始,中国个大中城市的房价开始飞涨,过高的房价对于我国是一个很大的威胁,是构成贫富差距扩大的一个重要原因。 　　 房价的上涨会带来挤出效应,他会给有房人带来更大的财富效应,但是会使得没有所有住房的人,以及没有足够资金支持购房的人产生抑制消费的挤出效应。如何用宏观调控政策,特别是利率政策来影响和缓解房价的上涨和社会的矛盾是值得我们关心的。 　　1 利率政策 　　 利率政策是我国 的重要组成部分,也是货币政策实施的主要手段之一。 　　利率政策传导途径通常有两条:一条是“中央银行→金融市场→企业或居民”,一条是“中央银行→金融机构→企业或居民”。两条路径为中央银行利率政策的有效传导提供了单条路径下的可选择性和双条路径下的并行性。在这些路径中,中央银行是主体,金融机构和金融市场是载体,企业或居民是客体。 　　基于西方成熟的市场经济形成的利率机制,分析我国独有的特殊情况,首先,我国处于市场经济体制建设初期。我国的利率政策在有效性方面还有着许多问题。我国经过改革了利率机制后,使得利率市场化,从而进一步放宽了对利率的宏观控制,使得利率在影响宏观经济方面的作用更加不明显。 　　另外,我国的利率传导机制上还有缺漏和问题,所以我们可以看出在房价疯长的近些年里,法定准备金率一调再调可是还是难以抑制住房价的上涨。 　　2 中低收入者的购房需求影响及其购房能力 　　在当今社会中,中低收入者是社会的主要人群,但是中低收入人群普遍没有购买商品住宅房产的能力,最主要的原因就是目前的房价上涨的过快。 　　普遍认为正常的房价应当制定在所有开发成本的百分之一百零五 到百分之一百一十左右。但是在中国房地产开发商的利润远大于这个数字,主要是因为房地产开发商的利润不透明。中低收入者主要房屋需求是刚性的,不属于投资需求和源于财富效应的需求,但是目前来看,很大一部分买房者的需求是出于投资需求和为了获得房价的上涨而获得利润的需求,显然这一大部分购房者不属于中低收入者。 　　3 利率对房价和需求的影响 　　3.1 利率对房价的影响作用主要表现在住宅的供给和需求上 　　 从供给上看,利率首先对供给商产生很大的影响,因为利率是宏观经济的一个风向标,国家通过间接调整利率来传达国家的宏观经济信息,房地厂商需要根据国家信息来进行决策和对供给计划的制定,也要根据市场的热度来进行定价。根据供给曲线,供给应当和价格成正比,但是在中国,我们可以发现,不管是供大于求还是供不应求的住宅,大部分房地产销售的速度还是惊人的,这首先和信息的不对称有关系,购房者掌握的信息和供应商的真实信息存在着偏差;并且,我们发现房地产行业的供给的弹性比较小,这和房地产业的长期性和长期的高房价是有密不可分的关系的,因此在目前的行业政策下,利率对于房价的影响作用不是很明显,这和其行业本身的行业特性也有关。 　　3.2 利率对需求的影响 　　 利率对购房者来说影响是比较大的,特别是对中低收入阶层的购房者来说,利率的差异是考虑购房的一个重要因素,因为一般购房者都需要通过但是对于投资性住房的购买者来说也是一个很大的购买刺激,所以低利率往往伴随着更大的房价上涨,因为刺激性消费使得房地厂商和投资性购房者更容易把房价拉高,这使得对于收入相对低的购房者来说仍然没有起到帮助作用,反而使得房价更加高涨。以下的商品房需求函数分析很显著说明了这一点。 　　 商品房需求分析模型,以下是一种可能的商品需求函数 　　可支配收入(Y)、储蓄(s)、银行贷款和其他货币来源(包括汇率er),其中利率(i)影响银行贷款,房价(p)变化导致预期的改变. 　　考虑变量间的线性关系和重要程度,商品房需求模型可以简化为 　　Q=f(P, i,Y, er, s) (1) 　　因此,在进行回归分析时,可设定为如下形式的回归模型,即 　　Q=b0+b1p+b2Y+b3er+b4s+b5i+ut(2) 　　其中, (Q,pt,Yt, st, ert, it)(t=1,2,…,n)为第t次观测样本;bj(j=1,2,…, k)为模型参数; ut为随机误差项.Q是指商品房需求量. 　　根据经济数据(略) 　　 g=-115 144#8226;5 -60#822