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利率政策与房价关系浅析 　　摘 要：在我国利率政策成为调控房地产市场的重要手段之一，自1998年城市住房改革以来，房价不断上涨，经过对2004年至今年利率政策变化和房地产市场变化的现象，分析利率的变动对房价的影响，以及在短期内利率政策对房价抑制失效的原因。 　　关键词：贷款利率；房价；房地产开发景气指数；房屋销售价格指数 　　 　　自1998年城市住房分配制度改革以来，我国房地产价格持续上涨，为了控制房地产市场过热现象，央行在2007年一年就6次提高贷款利率，一年期贷款基准利率上调1.37个百分点，由原来的6.12%上调至7.49%，个人住房公积金贷款利率共上调0.54个百分点，上调至4.05%。然而为了防止金融危机对我国房地产业的冲击，2008年下半年，央行又将一年期贷款基准利率下调至5.31%，个人住房公积金贷款利率下调至3.33%；在2010年短短十个月里连续六次提高存款准备金率，10月19日，央行宣布“一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%”。利率的调整给房地产市场带来了一定的影响，造成影响的因素分析如下： 　　 　　一、利率变动对房地产市场价格的影响分析 　　 　　作为调节资金的重要杠杆，利率的调整对房地产市场带来了一定影响。下图为2007年到2008年全国房地产景气指数。房地产景气指数是全国房地产开发业综合景气指数的简称，它是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须的三个基本条件（土地、资金和市场需求）出发，选择代表性的房地产开发统计指标，进行分类指数测算，然后进行加权平均得到的总体指数。它反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查，是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映。图1为2007年到2008年，两年间全国房地产景气指数变化趋势。 　　 　　图1 2007年至2008年全国房地产景气指数 　　从上图可以看出，2007年2月份和3月份房地产开发景气指数有所回落，之后开始一路上涨，直到11月达到最高点，同年12月份开始逐渐缓慢回落。结合国家出台的利率政策分析可得出现该现象的原因有以下几点： 　　（一）利率调整影响了贷款购房者的成本 　　对于购房者来说，提高利率就意味着增加了他们每月支出的购房成本；相反，优惠的贷款利率降低了个人买房者的买房成本，助长了投资热情，消费者对房屋的需求旺盛。利率对投资成本的影响，主要表象在个人住房公积金贷款和商业贷款利息的变动，但这并不是影响房地产市场的主要原因。 　　（二）利率的波动左右了潜在购房者的购房欲望 　　如今，贷款消费已经成为一种主流的消费方式，特别是在房地产消费中，这样利率的变动就会影响购房者的购房欲望，这样个人住房按揭贷款政策就成为国内房地产市场得意繁荣的核心。如果利息上升，特别是在上升幅度较大时，购房相应的支出就会增加，增加购房者的经济压力，这样就导致潜在的购房者的购房欲望降低甚至转为观望状态，从而导致房地产市场的萧条。但是，利率下降，就会吸引更多的消费者来消费商品房，促进房地产市场的繁荣。例如，2008年，房地产市场曾一度处于低迷状态，银行推出一系列优惠政策刺激房市，利率的降低使得消费者贷款成本降低，很大程度上刺激了购房者的购房欲望。但当房价的涨幅超过了居民的支付能力时，导致市场需求就会下降，房价也会随之走低。 　　（三）对房地产开发商的影响 　　对于房地产开发行业这样的资金密集型行业来说，找商业银行贷款融资是目前大多数开发商的主要融资渠道，因此利率变动决定了房地产开发商的融资费用和财务成本的增减变化。利率调整对房地产开发商的影响主要表现在以下两个方面：一方面，对于房地产开发行业找银行和其他金融中介贷款是其融资的主要途径，利率的提升在很大程度上影响了房地产开发的财务成本，在政府的干预下，市场上房屋销售价格保持不变的情况下，开发的收益减少，这种情况下，房地长的供应量会相对的减少。另一方面，利率调整导致购房成本的变动，在一定程度上影响消费者对房屋的消费行为，消费者对整个房地产市场房屋的消化能力很大程度上改变了了房地产开发商对空置土地的开发欲望。 　　（四）银行利率对房地产价格的影响 　　理论上说，按照凯恩斯主义的观点，银行利率与房屋销售价格成反比关系，即当银行利率提高时，其他投资收益增加，是投资者对房地产的投资行为减少，投入资金的减少回导致房地产价格缺少支撑力，从而房价下跌；相反银行利率降低到一定程度时，各方面对资金的需求量会加大，经济振兴，投入房地产的资金也越来越多，推动了房价的上涨。利率变动影响了投资者购房的成本，引起了房地产市场的供求变化，从而在一定程度上起到了对房价的调控作用。 　　在一定