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利率调控对房地产营销市场波动微观作用机制探究 　　摘要：本文基于VECM模型，分析利率调控对房地产营销市场波动的微观作用机制。结果显示利率调控对房地产营销价格波动有影响，但作用不明显。鉴于利率变动效益局限性，应从加强利率调控及房地产营销市场供需矛盾调控来实现利率调控对房地产营销市场波动的微观作用机制。 　　关键词：利率调控;房地产价格;营销市场 　　自2008年金融危机以来，中国房地产行业备受关注。众多学者认为中国房地产营销市场明显过热，且波动较大。为稳定我国宏观经济稳健发展，必须采取措施稳定房地产营销市场，实现可持续发展。 　　一、利率调控对房地产营销市场影响的实证检验 　　（一）数据来源与处理 　　鉴于房地产销售价格指数的可得性，本研究选取《中国经济景气月报》与国家统计局网站公布的2008年9月-2013年12月数据信息，以月度数据来详细显示房地产营销市场波动。利用CPI同比指标计算通货膨胀率E，选用负利率（R）、一年期实际存款利率（R1）、一年至五年期实际贷款利率（R2）、五年以上实际存款利率（R3），实际利率转换公式： 　　实际利率=-1 　　并采用X-12标准月度数据调整法对所有数据进行季节性调整，取对数得到LNGDP、LNP。 　　（二）单位根检验 　　单位根检验结果显示，R、R1、R2、R3、E、LNGDP、LNP均为一阶平稳序列，由此可知，本研究需构建不平稳序列模型，考虑到变量的一阶平稳序列，可构建向量误差修正模型（VECM）。该模型不仅短期内有调整作用，而且也兼顾长期的调整影响，能综合一个模型中综合变量之间的效应，包括短期效应和长期作用，固能积极有效应用到非平稳序列建模实践中。 　　（三）相关性检验 　　检验本研究中各变量之间的相关性，将与LNP有较低相关性的变量剔除。结果显示，R、R1、R2、R3、E、LNGDP、均表现出与LNP的高度相关性，因此所有变量均能用于模型。 　　（四）协整分析及及VECM模型构建 　　VECM模型结合误差修正模型和协整分析，若应用的变量之间有着一定的协整关系，便能在回归分布模型中得出误差修正模型。因此在利用该模型对非平稳时间序列利率及房地产营销市场波动之间的关系，必须对序列是否存在协整关系进行检验。 　　在VECM模型中，针对R、R2、R3与LNP之间的关系，可将E、LNGDP设为外生变量。根据ALC、SC、LR、HQ标准得出，4是VAR模型的最佳滞后阶数，阶数依次为4、3、2，因此。同时构建无限制的VAR模型，将R、R2、R3作为自变量，将LNP作为因变量，将E、LNGDP作为控制变量，并实施协整分析，结果显示，R、R2、R3与LNP之间最多存在两个协整关系。证明R、R2、R3均能利用协整关系影响房地产营销市场波动。本研究所得协整方程显示：LNP-0.0028R-0.0856R2+0.1417R3-4.9669=ecm，其中R3对房地产价格的影响最大，R、R2次之。R3反映贷款购房者的资本成本，该利率与房地产需求呈反方向变动，能对房地产营销市场的波动产生较大影响。R2影响房地产开发商贷款成本，对房地产供给产生影响，在需求不变的情况下，随着该利率的提升，会降低房地产价格，影响房地产营销市场波动。R能扩张房地产需求和供给，是房地产价格增长过快的关键原因。 　　由此可分析变量之间短期关系，并建立VECM模型： 　　D（LNP）=0.0142ecm（-1）+0.36D（LNP（-1）） +0.201D（R（-1））+0.0017D（R（-2））+0.0592D（R2（-3））-0.048D（R3（-1））-0.059D（R3（-3）） 　　其中，R2=0.2997，F-statistic=2.8033，AIC=-6.0811，SC=-5.5576 　　该模型结果显示：误差修正项调整系数较为显著，为0.0142，提示滞后一期的非均衡误差能正向调节当期房地产价格，而利率变化是导致房地产营销市场波动的原因。因此可以说，所有作为变量差分项的系数的短期波动均能解释房地产价格的短期波动，进而影响房地产营销市场的变化。并且负利率指标最为显著。 　　（五）广义脉冲响应函数 　　利用Cholesky分解来实现脉冲响应函数的正交化，本研究对LNO、R2、R3做正向冲击，LNP脉冲响应函数图如图1和2所示。 　　由图1可知，下一期房地产价格能迅速对前一期利率正向冲击做出反应。假使第一期房地产价格增长1%，第二期会增长0.015%，并在第三期到第六期时不断增大，直至第七期达到0.017%，此后持续稳定增加。所以，房地产价格上涨能在短时间内正向冲击此后的房价，在较长时间内稳定房地产价格，平稳房地产营销市场波动。这符合我国的现状。 　　由图2可知，房地产价格不会立