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利率汇率波动对房地产价格影响 　　摘要：本文利用上海2000年1月~2007年12月的实际发放的贷款总额，美元指数和房地产价格指数的月度数据建立VECM模型,使用Granger因果检验和方差分解分析等方法对我国的房地产价格和利率，汇率的关系进行实证检验。得出结论,全国贷款总额上升,实际贷款利率下降，房地产的价格会上升。房地产价格上涨吸引了外资的流入,外资的流入对上海的住房价格上涨产生了影响。在现阶段调控利率和控制外资过度流入房地产市场,有利于保持上海房地产价格的稳定。 　　关键词：房地产价格 利率 汇率 　　 　　The impact of interest rate and exchange rate on the price of real estate――Based on the statistics of Shanghai 　　Yang Lina Li Yan 　　Abstract:In this paper,the authors establish VECM model using three kinds of month data including the real loan volume,US dollar index and the price of real estate ranging from the Jan.2000 to the Dec.2007,and analyze the relations between the price of real estate and the exchange rate,interest rate.The conclusion is that the price of real estate will go up as the national loan volume increase and the real loan interest rate decrease.The increase of the price of real estate attracts the foreign capital flowing into China,which in turn influence the real estate.The regulation of interest rate and control of overflow of foreign capital will facilitate the stability of price of real estate. 　　Keywords:The price of real estate Interest rate Exchange rate 　　【中图分类号】F832.61 【文献标识码】B【文章编号】1009-9646(2008)12-0144-04 　　 　　1.引言 　　 　　房地产作为一种特殊商品和基本的生产要素，由于房地产生产、经营的特点，使得房地产的发展不仅要依靠自身积累，而且要依靠社会集资。在进行房地产的开发与销售过程中，房地产商利用的自有资金只占总资金的30%左右，而其余70%左右的资金来源于金融系统的融资、外资以及消费者的预付款。而利率作为资金的价格，利率,汇率的变动必然影响房地产的供给与需求，进而影响房地产的价格。 　　综述国外学者的研究发现，大多数学者认为，利率的变动对房地产价格的变动呈负相关。Kau Keenan(1980)认为利率与住房需求呈反比关系，提高利率将导致投资和住房价格同时下降。Agawal和Phillips(1984)认为，抵押贷款利率与房地产价格呈负向关系。Harris（1989）通过计量分析发现名义利率是影响住宅增值预期的主要变量，通过预期的影响，名义抵押贷款利率与住房价格呈反向关系。Reichert (1990)认为美国地区房价与抵押利率存在负向关系。国内学者也对利率与房地产价格基于不同的面板数据进行了经验研究。中国人民银行营业管理部课题组（2004）认为名义利率与房地产需求、供给都呈正相关，但对需求的作用较大。刘雪梅（2005）认为利率上涨并没有抑制房价上涨。刘明和刘斌（2005）认为利率对最优房价涨幅起决定作用。王家庭和张换兆（2006）认为，利率上涨，房地产的需求和供给下降。宋勃、高波（2007）年认为，短期而言，中央银行实际贷款利率、存款准备金实际利率、一年期存款利率和一年期商业贷款实际利率对房价存在负向影响，一年期商业贷款实际利率对地价存在负向影响；长期而言，一年期存款实际利率对房价存在负向影响，而一年期商业贷款实际利率对房价存在正向影响。 　　对于汇率对房地产的影响，大多数学者认为，汇率下降（直接标价法）会带动房地产