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利率政策对贵阳市住房均价影响实证分析 　　摘要：在发达国家，利率、信贷、税收和土地政策是调节房价的主要方式；我国自1998年房改以来，截止到2014年，央行将长期贷款利率调整了25次，在2007年～2008年期间调整了10次， 2010～2012年期间调整了7次；政策部门试图通过利率调控房地产市场的供需双方，让房价能够稳定均衡发展， 利率政策对房价的影响程度，目前国内宏观研究较多，具体到西部地区的省、市一级相对缺乏定量研究。本文针对性地选取贵阳市2两个时段的数据，采用计量经济专业软件Eviews对相关变量进行实证检验，分析了利率政策对贵阳市住房均价格影响程度。 　　关键词：房价 利率 价格影响 　　项目来源：贵州省教学内容与课程体系改革重点项目（黔教高发【2011】281号）。 　　一、引言 　　贵阳市是位于中国西南部的贵州省的省会城市，在贵州省中北部，市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里。目前辖区内共有各类资质房产企业1050家，有效地推进了区域内城镇化进程的发展。 　　货币政策是宏观经济政策调控的重要手段，其中又以利率政策和信贷政策为核心， 2007年1月～2008年12月期间，5年以上贷款利率（以下简称为利率）调整了10次， 2008年12月～2010年10月期间，利率政策未作调整；接着不到两年的时间内，利率政策又连续调整了7次；然而自2012年7月开始，利率未作调整。 　　在利率政策频繁调整的两个时段内，其调控的主要指向均涉及到房地产市场，利率政策对房价的影响程度，需要采集相关数据做实证检验。 　　本课题分别采集到2007年1月1日～2009年1月4日（两年），以及2010年1月4日～2013年1月6日（三年）两个利率政策密集出台的时段内，长期贷款利率及贵阳市住房均价的数据，通过计量经济软件Eviews进行实证检验，分析了利率政策对贵阳市住房均价的影响程度。 　　二、实证模型 　　本文将采用平稳性（Augmented Dickey-Fuller Test，即ADF）检验、两步法（Engle-Granger，即E-G）协整检验及格兰杰（Granger）因果检验，用三个计量经济模型递进分析了利率变动对贵阳市住房均价在两个时段的影响程度。 　　三、实证检验 　　（一）实证数据 　　本课题时间序列有两个：5年以上贷款利率（软件计算中用Rate表示）和贵阳市住房每周均价（软件计算中用Price表示），2007年～2008年期间，分别用Rate1和Price1表示，2010年～2012年期间分别用Rate2和Price2表示。 　　1、2007年～2008年的数据分析 　　在2007年1月1日～2009年1月4日共计105周的期间内，将贵阳市住房均价和利率两个时间序列做对比，分析得出：贵阳市住房均价随着时间推移上下波动，但整体呈缓慢上升的趋势；然而利率在2007年9月15日达到高位后，持续了1年，然后从2008年9月16日份开始下调。 　　图1显示，对比2007年的数次利率上调，在一定时滞之后，住房均价呈现出短期下降的规律；对比2008年9月份开始的5次利率下调，在一定时滞之后，住房均价呈现出向上的规律。也即在一定时滞的条件下，住房均价和利率呈现出反比的规律。 　　 　　图1 2007年1月1日～2008年12月29日 　　 　　图2 2010年1月4日～2012年12月31日 　　利率和贵阳市住房均价对比图 数据来源于：贵阳住宅与房地产信息网 　　2、2010年～2012年的数据分析 　　在2010年1月4日～2013年1月6日共计157周的期间内，利率整体呈上升趋势，住房均价整体在4000元以上，曲线在三年内的均价4501.85元左右上下波动。从2010年10月20日开始上调利率到2011年7月7日期间，住房均价保持相对高位，随后开始下行；在2012年6月11日利率开始下调的时候，房价开始呈上升趋势；也即利率和房价在一定时期内呈反比。 　　（二）实证分析过程 　　1、利率和贵阳市住房均价序列的平稳性ADF检验 　　如果用传统的分析方法对非平稳序列进行统计分析时，会导致t检验值和F检验值倾向于显著，得出“变量相依”的伪结果，不利于揭示变量间的关系。因此在进行协整检验和格兰杰因果检验之前，有必要先对原始数据进行平稳性检验。 　　由于2007年～2008时段内，利率仅在5.94%～7.83%之间波动，而住房均价却在2701～5300元之间浮动，为了将间距很大的数据转换为间距较小的数据，把利率Rate1和住房均价Price1序列的数据取分别对数为logRate1和logPrice1，然后再进行平稳性（ADF）检验。同理，在2010年～2012年的三年内，把利率和房价分别取