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加快发展房地产投资信托基金对策思考 　　摘 要：我国房地产市场融资渠道过于单一，发展房地产投资信托基金（REITs）非常必要。该文分析了我国REITs发展中存在的问题，并提出了相应的对策建议。 　　关键词：房地产；信托投资；发展对策 　　 　　房地产业是典型的资金密集型行业，充足的资金投入是其良好发展的前提。随着当前国家宏观调控力度的加强，房地产企业向银行贷款的难度逐步加大。房地产市场对资金的扩大需求与传统融资渠道变窄之间的矛盾使得房地产业拓宽融资渠道显得尤为必要。在当前诸多融资方式中，房地产投资信托基金(REITs)的表现尤为抢眼，已成为我国房地产行业关注的新热点。 　　 　　1.REITs概述 　　 　　房地产投资信托基金(REITs)属于房地产证券化，是指信托机构面向公众公开发行或向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金，然后将信托资金投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等，投资所获得的利润将按比例分配给投资者。房地产投资信托受益凭证可以通过证券公司上市及流通。该信托形式起源于上世纪60年代的美国，通过发行股票(基金单位)。汇集公众投资者资金，由专门投资机构经营管理，通过选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，将投资综合收益按比例分配给投资者。REITs具有以下特点：①专家管理。REITs将投资者的资金聚集成一股大的基金，由专家对基金进行管理，通过专业操作，提高资金的盈利能力；②可流动性。REITs是证券化的产业基金，持有者可以将受益凭证在市场上进行转让流通。上市的REITs可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通；③收益高。REITs净收益的90%以上都必须以分红的形式返还投资者，委托手续费仅占很小一部分，此外有很多税收优惠；④分散风险。可以通过对不同地区、不同地产商进行投资，利用组合优势分散风险。 　　 　　2.我国REITs发展面临的主要问题 　　 　　2.1法律法规不完善 　　我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务。从目前的法律环境看，REITs无法进行公募，无法上市流通，不能真正做到证券化。 　　2.2产品风险较高 　　REITs在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成。由于信息不对称，信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处，容易发生受托人的道德风险。此外，REITs在不增加负债的基础上，虽然可以大大提高项目的再融资能力，但如果后续资金没有达到最初的预期，则会影响信托财产的退出。房地产项目一般投资规模较大，一个地产项目的融资能力少则千万、多则数十亿，一旦开发商局部引发风险，就会影响全盘的资金供给，而这也将引发房地产信托财产的运用风险。 　　2.3信托计划期限较短 　　通常而言，信托在整个金融体系中发挥的是长期融资的角色，这一点在央行颁布的《信托投资公司管理办法》中有明确规定。据了解，国外房地产信托产品的期限都在8至15年以上。但目前我国的REITs产品期限大多为3年以下，3年以上的房地产信托品种几乎没有，不具有期限转换功能，也不能满足房地产股权投资的期限要求。这说明信托公司在房地产投资领域的理财水平没有实质性提高，特别是REITs的关联融资信息披露内容仍然十分欠缺。 　　2.4信托产品流动性较差 　　信托产品作为一种全新的金融产品，其相对高收益、低风险的特征吸引了广大投资者，但信托产品在流动性安排方面目前尚不尽如人意。按照现有的转让模式，加入信托计划的投资者要转让手中的信托合同，必须由投资者自己寻找买方，双方谈妥后，再到所购买信托产品的信托公司营业大厅办理过户手续。由于缺乏有效的二级市场，绝大多数的投资者只能在认购后一直持有信托产品到产品的到期日，信托产品流动性不足直接影响投资者的购买意愿，进而制约信托产品的资金募集。信托产品这种流动性安排与其他金融产品形成了鲜明的对比，可以说流通市场发展的滞后已制约了信托产品的进一步发展，成为制约REITs发展的一个瓶颈。 　　2.5缺乏专业的管理队伍 　　REITs的成功运作需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资业务和相关法律法规的复合型人才。没有专业化的REITs管理队伍，就不可能有REITs的规范发展和壮大。而现阶段国内具备这些素质的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关的专业人才。 　　 　　3.发展REITs的建议 　　 　　3.1建立健全法规体系 　　综观所有已经和正在筹划REITs发展的国家和地区，无不将法规