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北京市保障房发展现状与有效供给政策思考 　　摘要：北京市作为中国住房制度改革的排头兵和风向标，现已初步形成较为完备的多层次、分梯度的保障性住房体系。基于住房保障制度的政策演进，梳理北京市保障性住房供给的基本情况，从住房保障政策逻辑、保障性住房供应思路和结构变化、保障性住房规划设计等方面总结出北京市保障性住房的发展特点。研究发现，长期以来北京市保障性住房供给都是在充当房地产短期调控的工具，受住房市场波动及商品住房政策影响较大，既不是由中低收入家庭的实际需求量决定，也缺乏稳定的供应机制。对此提出，将住房保障制度嵌入到房地产调控的长效机制构建中，改变“相机抉择”的随意性和不可持续性的政策建议。 　　关键词：北京，住房保障，保障性住房 　　中图分类号：F293 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2017）10-0048-58 收稿日期：2017-08-30 　　北京作为首都，是国内最具经济活力的城市之一，完善的城市功能、集聚的公共资源以及充分的就业机会，使北京成为常住人口增速最快的城市。2016年末北京常住人口达2172.9万人，比2010年增加了211.7万人。人口的快速膨胀、稀缺的建设用地等因素，不断推高北京的住房价格。从1998年全国房改启动以来，北京住房价格的波动也呈现出与国家房地产调控政策相一致的趋势，表现为“上涨-调控-平稳调整-新一轮的上涨-新一轮的调控”的循环。 　　2014年以来，中国经济进入新常态，在“稳增长”和“去库存”的政策诉求下，中央采取了宽货币、降首付和财税支持，地方采取了财政补贴、农民工市民化、公积金政策调整、棚改货币化安置等一系列措施。然而，2016年政策执行反馈出总量库存压力大、区域住房价格分化等信号，一线城市房价暴涨，居民住房支付能力恶化，三四线城市去库存艰难，呈现出中国住房市场高空置率与不可负担共生的结构性矛盾。北京在这一轮房价上涨的过程中，居民有效支付能力进一步恶化，据上海易居房地产研究院《全国30省房价收入比排行榜》，2015年北京房价收入比14.5，连续三年位列全国第一；中房智库发布的40个重点城市房价收入比排行显示，2016年北京房价收入比为19.32。 　　为应对此轮一、二线城市房价暴涨，打击投机性需求，北京于2016年9月30日率先发布楼市调控新政，提出进一步完善差别化住房信贷政策、加大住宅用地供应力度、加快自住型商品住房用地供应、强化“控地价、限房价”交易方式等政策。然而，此轮调控的政策降温期仅维持了两个月，链家相关数据显示，从2017年1月起，成交量集中爆发，接近2016年最高值；截至2017年3月第二周，北京二手房均价已达到67621元/平方米，较2016年“9?30”政策出台时的均价上涨了29%。 　　2016年12月，中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是我国1998年房改以来，第一次从国家层面对住房居住属性的强调。在此定位下，北京自2017年3月17日以来，18天内密集出台10项限购政策，4月7日，北京发布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，提出未来五年，北京市计划供应住宅用地6000公顷，保障150万套住房的建设需求，其中，产权类住房100万套，租赁住房50万套。自住房供地将大幅增加，达到1020公顷，拟建25万套自住型商品房，同时，研究扩大租?U住房赋权，进一步扩大向非京籍家庭提供公共租赁住房。 　　可以看出，此次调控，强化推进了住房用地供给侧结构性改革，着眼于租购并举住房体系的建设与完善。当前北京的住房市场，既处于政策调控期，也处于保障性住房发展的机遇期，对北京市保障性住房政策进行客观评估，并将其嵌入到房地产调控的长效机制中进行政策设计，具有重要的现实意义。 　　1 北京市住房保障的政策框架 　　自1998年住房货币化改革以来，北京人口资源环境约束与不断增长的住房需求之间的矛盾越来越突出，高企的房价，使中低收入家庭面临住房不可支付的问题。为此，北京市政府出台了一系列政策，在保障性住房建设与供给上取得了显著成绩。“十三五”时期，北京面临着城市空间布局和产业优化、北京非首都功能疏解等任务，加快解决城市中低收入家庭住房困难、实现住房市场与经济发展相匹配，将保障性住房政策设计纳入到房地产调控长效机制的构建，是政府干预住房市场的方向。 　　北京市作为中国住房制度改革的排头兵和风向标，保障性住房制度的政策演进也伴随国家不同阶段宏观住房政策目标的变化而不断调整和完善。从2006年起，全国范围开始对住房过度市场化进行检讨和反思，北京市政府加大了保障性住房建设投入，廉租住房和公共租赁住房比重大幅增加，保障范围持续扩大。按照“低端有保障，中端有支持、高端有