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商业地产管理――深化城市规划管理新契机 　　 摘 要：商业地产发展的兴起，造就了一个又一个著名的商圈，但是无序的商业地产发展为城市管理带来一定的问题。商业地产的规划管理与城市规划管理存在密切的互动关系，通过阐述如何通过加强商业地产规划管理，实现城市资源的有效配置，深化城市规划发展的科学性。 　　 关键词：商业地产；城市规划；互动；契机 　　 中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2011）33-0144-02 　　 　　 人民币升值预期、商业物业与住宅物业价格倒挂、城市化进程加速、外部经济危机促使内需增加等因素，促使中国商业地产理所当然的迅速发展。少数专注商业地产的开发商，如万达、凯德置地等，获得了巨大成功，吸引了大批的开发商前赴后继进入商业地产领域。连号称专著住宅开发，崇尚短周期、速回款的房地产巨头也悄然转身，投入到如火如荼的商业地产开发中。对于城市管理规划管理当局来说，商业地产管理不是一个新课题，却是一个从未深入研究过的课题。就近年的商业地产开发，城市管理当局的参与指导存在一定程度的缺失，导致该领域存在一定的无序性。 　　 一、商业地产与城市管理的互动关系 　　 商业地产一般是指用于各种零售、办公、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、仓库等经营用途的房地产形式。广义的商业地产（本文采用广义商业地产概念）按用途分类一般可分为如下四类：（1）商业经营类物业：包括商业街、百货商场、购物 中心、超市、独立门市房、产权商铺等。（2）办公用物业：包括写字楼、商住两用楼等。（3）餐饮酒店类物业包括餐馆、酒店、酒吧、旅馆等。（4）仓储类物业。狭义的商业地产仅包括第（1）项和第（3）项。 　　 房地产开发被认为是资源整合的过程，而商业地产作为社会性功能明显的地产开发更具有资源整合的意义。由于商业地产对于资金、人员流动等有高度的聚集效应，且有可能为部分人群创造一种新的生活模式，因此商业地产对城市的各种资源的配置有着重要的作用。同时，城市管理者对于交通的规划、公共设施的区域布置、区域经济结构的有效引导，会促使区域地段价值形成级差，引导开发商在预期高价值地段开发商业地产。商业地产的开发与城市管理之间的互动关心，给城市规划管理的深化带来一个新的契机，城市管理者应该深度介入商业地产的开发管理，确保商业地产的开发为城市管理科学化、资源配置合理化提供助力。 　　 二、目前商业地产发展中的问题 　　 中国商业地产起步也较早，近年出现大规模发展的趋势，但是由于对商业地产的认知不足、规范引导不足，使商业地产开发存在不少问题，且这些问题产生了一系列的城市管理问题，如交通拥挤等公共资源区域分配严重不平衡，严重削弱了经济发展的效率。促进商业地产发展，深化城市管理，首先要认清目前存在的问题： 　　 1.开发缺乏规划。任何商业地产项目的开发，都离不开政府政策和城市规划。作为滞后发展的郊区商业地产开发更是如此。商业地产涉及到相关产业经济、人口数量 消费水平 、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合考量。因此商业地产的建设与城市的和谐发展息息相关，加强城市商业开发建设的宏观管理和统一规划是必需的选择。但目前，中国很多城市商业网点的规划还没有纳入到城市规划这个具有法律效力的规划范畴之中。尽管各地省会城市已经做了城市网点规划，地市级也就是二三级城市正在做这个规划，但是这些规划还没有产生具有城市规划同等的法律效益。而从开发商的角度，出于自身利益的需要，不可能站在地区商业平衡的基础上进行建设，只是从本位的角度出发，力求最高的资金回报。网点建设规划缺乏政策约束，加上开发商逐利的本性，必然导致盲目无序的投资开发。从宏观上讲，直接影响了中国商业网点布局阶段性、地域性的平衡 。在商业业态的结构选择上又多是购物和餐饮，缺少休闲、娱乐 、健身及综合消费的商业设施。布局失衡、业态趋同不仅无法满足消费者多样化的需求、更为严重的是加剧了同业间恶性竞争，使得社区商业地产建设脱离了商业发展的需要，超出市场实际需求和购买承受能力，浪费了宝贵的社会资源。 　　 2.市场定位不明。 定位不准是当前商业地产的主要问题之一。目前，很多商业项目的定位与开发沿用了住宅定位与开发的模式，思路上存在偏差。开发商一般只看重由于人流预期增加带来的地段预期升值潜力，且城市管理者未对区域功能进行明晰定位和指导。使得开发商往往忽视了商业地产的专业性，对商业地产项目的定位存在一定的随意性。一方面未进行专业的市场研究对区域的需求估计错误，另一方面没有从当地消费者的角度进行项目的开发设计。结果导致选址失当、定位失准，由此引发网点店过剩、重复建设等一系列矛盾，为后续经营带来了隐患。 　　 3.资金压力大，后续经营不善。商业地产回收期理论上在十年左右，但是目前国内商业地产的回收期均