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商品房买卖中网签与预告登记制度关系探讨 　　摘 要：在商品房买卖领域，网签合同与预告登记制度有着相似的功用，均有对于购房人权利的保障作用，这尤其体现在出卖人一房数卖的情形中。然而无论是理论层面还是实际效果上，二者均有着较大差异。本文即试图厘清二者的适用价值，及其联系与区别，并给出相应的制度建议，以期有助于商品房交易中购房人权利的现实保护。 　　关键词：商品房买卖；网签；预告登记 　　一、概述 　　（一）商品房买卖“网上签约”制度 　　近年来，各地纷纷推行商品房预售“网上签约”制度。国务院办公厅在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确提出了“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度”的要求，此后，?W签制度更是得到蓬勃发展。 　　以上述《通知》为例，采用网签以避免开发商一房多卖的技术手段如下：开发商与购房者签订的商品房预售合同，均应在网签系统上进行网上签约和预售登记。一旦网上提交，系统自动生成认购书编号或合同编号，且管理系统及时标明相关商品房已预订或已预售。一旦商品房已联机签约或已预售登记，则开发商对其就不能另行网上签约。已联机签约的，须经交易双方当事人共同申请才能解除，即注销网签。简言之，所有的商品房预售，都必须进行网签，而一旦网签，则对于已预售的商品房，开发商就无法再次进行网签，从而被实际剥夺再次订立买卖合同的可能。 　　网签合同对于房屋的归属亦有重要的影响，这一点在一房二卖情形之中体现得尤为明显。根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第16条的规定，应按照办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋、买卖合同成立的先后顺序等确定权利保护顺位；其同时规定了预告登记具有对抗效力。除此之外，地方许多法院的文件对房屋归属顺位的因素作了类似的更细致的规定，有些法院还要求考虑实际付款数额的多少、是否网签、预售合同是否登记备案、房屋利用等情况。例如，北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条规定的房屋顺位即按照移转登记-已合法占有-实际付款数额的多少及数额、是否办理了网签、合同成立的先后等因素。 　　（二）商品房买卖预告登记制度 　　根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。” 　　因此预告登记制度适用于房屋买卖、抵押等引致不动产物权变动的交易中，功能是通过防范不动产物权人的一物数卖等行为，来确保买受人等债权人实现其请求权。实现方式为，在一房数卖且商品房均未办理过户登记的情况下，确保已经办理商品房预售①合同预告登记的买受人的权利应当优于其他买受人。 　　张双根教授认为，我国《物权法》上预告登记之主旨，在于保全以房屋等不动产所有权转让以及其他变动为内容之债权性请求权。此即表明，预告登记在我国《物权法》上是一项辅助性制度，旨在配合物权变动，以保障其效果的实现。《物权法》第20条之预告登记制度，在立法、实务与学理上均为主要适用于商品房预售情形，以保全预购人的购房预期利益，以及相应的购房融资担保需求。然而由于所预售的在建商品房不属于不动产、无相应的不动产登记簿，且债务人无法实际享有所有权、处分权，因此，张教授认为，预告登记制度未能发挥出立法者所预设的功能，且其业务数量极为有限，因而该制度的关注点应撇开商品房预售情形，另觅其他适用领域。 　　二、网签与预告登记制度之比较 　　简而言之，二者的作用有相似之处，预告登记拥有物权层面的效力，网签则是合同效力，旨在保护第一买受人的权利。二者在避免出卖人一房两卖的功用上相似，但实际效果有所差异： 　　（一）网签中的买受人权利性质及制度分析 　　从本质上说，网签的商品房买卖合同仅会产生合同债权，而非准物权。因此，网签备案能解决的问题只是确定本合同的效力优先于后发生的合同，并无物权上的效力。崔建远教授认为，商品房预售合同、销售合同经过网签等登记备案手续之后，买受人所享权利确实有了一些对抗第三人的效力，且在一房数卖的情形中，第一购房人举证证明第二购房人有过错相对更容易，但其只在证据的效力方面具有优势，在物权效力方面并无实质性效果。因此，权利人在网签的房屋买卖合同项下的权利仍然属于债权。 　　具体而言，商品房交易网上签约备案主要是为了避免“一房二卖”等行为，维护交易秩序和买卖双方的合法权益。但是，从法律意义上