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商品房预售中消费者权益保护探讨 　　摘 要：商品房预售制度的出现为我国房地产市场的发展和繁荣带来了机遇，但与此同时，这一制度本身存在的问题加上我国现行法律制度的缺陷，使得消费者在商品房预购中的权益屡遭侵害，通过对商品房预售给消费者带来的风险的描述并提出自己的一些建议，希望能引起相关部门和社会人士的关注，从而更好的保护消费者的权益。 　　关键词：商品房预售；消费者权益；监管制度 　　 　　近年来，随着我国房地产市场的建立与蓬勃发展，商品房买卖市场日益活跃，一种新型的房屋销售制度――商品房预售制度应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给预购人，由预购人根据预售合同支付房款并在房屋验收合格后依法取得房屋所有权的一种房屋销售形式。相对与一般的现房交易，商品房预售制度有利于房地产开发吸收资金，对解决我国房地产开发中建设资金不足的问题起到了重要作用。因此商品房预售制度出台后立即被推广开来，成为房地产项目的普遍销售模式，目前各主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至高达90%以上。 　　然而，随着时间的推移，商品房预售制度所存在的弊端也日渐显露，在商品房预售中产生了一系列问题，使得商品房预售中消费者投诉不断增加，成为商品房交易领域消费者投诉的主要对象。商品房预售制度给消费者带来的风险概括起来说总共有七类：一是合同无效的风险，在开发商无开发资质或者无商品房预售许可证的情况下，法院会判决合同无效；二是延期交房的风险，开发商因管理不善或者其他原因导致无法按期交房甚至楼盘“烂尾”，消费者的利益就会受到损害；三是质量不合格的风险，这是目前商品房交易中纠纷最多的，在商品房预售交易中就更为普遍；四是“假按揭”造成消费者和银行利益受到威胁；五是产权风险，开放商将一些不合法的房屋出售给消费者，往往导致消费者无法取得产权证，有的开放商甚至“一房二卖”后携款逃走，致使消费者房财两空；六是虚假广告的风险，开发商往往故意玩概念游戏，在广告宣传中做虚假宣传，误导消费者认购；七是定金风险，一些开发商在消费者交纳定金后没有申请到或者没有及时申请到银行按揭贷款的情况下，不退还定金。由于商品房制度给购房人带来了风险，再加上这种制度也给金融业增加了潜在的不安全因素，因此关于商品房预售制度的存废成了学术界争论的焦点。然而在我国住房保障制度还不健全，普通老百姓尚难一次性支付所有房款的情况下，取消商品房预售制度显然并不成熟，因而完善商品房预售制度及相关制度，发挥这一制度在房地产交易市场上的经济功能并保护消费者的权益就成为当务之急。 　　 　　1 加强国家相关法律制度的建设 　　 　　1.1 建立和完善房地产市场的准入和推出制度 　　由于缺乏严格的市场准入制度，近年来我国房地产市场日渐趋高的的价格和丰厚的利润吸引了大量的企业进入房地产市场，导致房地产市场的无序竞争。我国房地开发的进入门槛过低（最低注册资本才100万元），这样导致大量勉强达到开发资本限度的中小企业抱这投机心理涌入开发市场，给房地产市场带来了不稳定因素，增加了消费者风险；同时我国关于房地产企业的市场退出制度也尚不完善，存在根据企业章程自由退出市场的现象，这使得消费者在房屋出现问题后往往找不到一个合法的主体主张权利。因此我们应该建立和完善房地产市场的准入和推出制度，可以通过提高注册资本把不符合要求的企业排除在房地产市场之外，同时可以建立失信惩罚机制，对房地产的准入、经营行为、推出机制进行监控以保护消费者的合法利益。 　　1.2 完善商品房预售款的监督 　　我国现行政策中，银行的开发贷款和销售贷款资金是同时进入了房地产开发商的帐号里，导致银行风险增大并最终危及消费者利益。我们可以通过立法手段完善商品房预售款的监管，例如可以采取把预售款纳入第三放的监管下，即把房屋的预售款放在银行共管的帐号中，开发商只有在主管部门征得专家和律师的评估同意后才能够拿到共管帐号中的预售款，这样就可以保证银行、开发商、消费者的三方利益。 　　1.3 建立健全房地产质量监管体制 　　在商品房预售纠纷中，质量纠纷占了很大的比例，由于预购人缺乏专业知识等原因，预购人难以对所预购的商品房进行有力的监督，在现房交付后发生质量问题，也难以维护自己的合法权益。因此国家应出台并健全房屋质量监管体制，并加大惩罚力度。同时，可以引入质量检测机构、律师部门等组成预购人权利保护组织。 　　1.4 建立健全不动产预告登记制度 　　 所谓不动产预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。不动产登记并不是现实的不动产物权，而是关于未来发生不动产物权变动的强求权，是一种期待权，通过预告登记制度可以保证将获得的期待中的法律结果的确定与安全。不动产预告登记制度一旦建立，