房地产经济学讲义课件第4讲房地产价格.ppt

第三节房地产价格的构成 1、土地价格 土地价格是购买土地所支付的货币数额。 从土地价格的构成来看，土地价格应由三部分组成，真正的地租、土地资本折旧及土地资本的利息，即三部分总和的资本化为土地价格。 特点： 土地价格是关于土地权益的价格，不同于一般商品价格的确定 土地价格主要由土地需求决定 土地价格呈现上升趋势 土地价格具有地域性及个案性 1、土地价格 （1）古典理论 从卖方来讲，土地价格是所出租或出售土地的地租资本化收入； 从买方来讲，土地价格是资本化的，因而是提前支付的地租，地价是地租受益的现值之和。 土地价格 第n年的地租 折现率 1、土地价格 （2）现代理论：地价直接由土地资产的买卖所决定，地价不仅受到持有者土地利用收益的影响，还受到将来卖掉土地时所产生的收益（资本收益或土地增值收益）的影响。 其中：PVR（n－1）为到n－1年后的土地利用收益R的现值之和 n年后的预期地价 1、土地价格 （3）中国城镇土地价格构成： 2、建筑物价格 建筑物价格是指建成后建筑物的价格，不包括土地价格，由建筑生产费用加一定的利润等形成的。 构成： 建筑物价格＝建筑工程费用（土建、给排水等）＋设备及安装工程费用（机械、电器等）＋其他费用（设计费、管理费、利润等） 3、房地产价格 房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格，是房地产市场供求相互作用形成的。 全国各地的商品房价格构成： 3、房地产