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售后公房地下停车库处置工作初探 　　摘要：通过对国有售后公房地下停车库处置项目的成功案例，从地下车库产权分割、处置宣传及时到位、处置方式集中民意、资产评估公允准确、转让方案统筹兼顾、维稳防范有序受控、操作程序规范到位等七个方面阐述做好地下车库处置工作的心得体会。 　　关键词：地下车位 产权 分割 处置 　　我公司位于上海市杨浦区周家嘴路售后公房项目，始建于1998年，配套建设人防设施地下停车库，项目大产证地下停车库总建筑面积为6441.97m2，该小区共有居民960户。1998年项目竣工后，未作车位产权分割，自行划分了若干个停车位租赁给业主使用。公司每年要对此付出维修、保养、日常管理及折旧等支出约110万元，但年租金收入仅为50余万元，收入与支出明显倒挂，长期处于亏损状态。为此，2012年公司决定处置上述资产，将该地下停车车库分割为140个产权车位，通过上海联合产权交易所公开挂牌转让，全部出售给本小区业主，最终成功盘活资产达到2427万元。 　　售后公房为上世纪九十年代的带有社会福利性质的产物。当前，进入到市场经济的时代，如何正确处理延续社会福利性质的国有资产，打破一些既得利益，正成为困扰各级国企管理者的一道难题。稳定与发展标本兼顾，攻坚克难，方能取得成功。该地下停车库的成功处置，不仅提高了资产运营效率，盘活企业存量资产，而且真正意义上解放了国有企业肩负的历史包袱，确保国有资产增值保值。本文就如何做好国有售后公房配套地下停车库的处置工作一些粗浅的探讨。 　　1.产权分割奠定基础 　　由于该项目1998年竣工后未对车位进行分割，只在房地产权证中记载车库总建筑面积，因而不具备处置条件。为此，根据上海市《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》的规定，地下车位销售必须具备“对各车位四周范围界定和建筑面积经测绘机构测绘”的要求，对地下车库进行了全面改造，分割为140个停车位，其中标准车位128个、微型车位10个、子母车位2个，最终取得140个独立产权车位，为处置奠定了基础前提条件。 　　2.处置方式集中民意 　　2.1国有资产处置根据国务院3号令的规定，国有资产转让应通产权交易机构公开进行。通过上海联合产权交易所进场挂牌交易的模式既保证了国有资产处置的合法合规、公开透明，规避了产权交易风险，同时能够最大限度地保护受让人依法行权。 　　2.2结合项目实际情况，选择合理的竞价方式。上市挂牌后使用何种交易方式确定最终受让人。经过广泛收集民意、反复听取业委会意见，并考虑到广大业主普遍反对拍卖交易方式的诉求，在挂牌条件中选择了协议转让的竞价方式。 　　2.3为有效保证原承租人停车位的问题，首次采用了原承租人行使优先购买权的行权方式。确保原承租人的优先权是竞价方案设计的重点。因此本次竞价秉承公平、公正、公开的一贯原则的基础上，也开创性试行了原承租人行使优先购买权的方式。重点是在分批操作安排上充分考虑非原承租人与原承租人的不同利益需求，在原承租人转让交易完成后，再给非原承租人安排转让交易时间，在符合交易规则的基础上，即确保了原承租人的利益，又简化了非原承租人行权的程序。 　　3.转让方案统筹兼顾 　　地下停车位转让项目一经公告挂牌，得到了业主的高度关注，从前期征询统计情况来看，业主的资质准入条件参差不齐、反映的需求也各不相同，这加大了项目后期操作的潜在风险，针对车位少、车辆多的客观状况，项目转让方案必须合理、科学、统筹兼顾各方利益，在受让方交易条件、优先购买权、分批实施等方面的设置上作出合理限制，确保转让交易方案平稳推进。首先，根据相关政策对业主受让条件作出严格限制，只有持有该小区房地产权证（每本房地产权证限购一个地下车位）与车辆行驶证的业主具有受让资格；其次，优先购买权条件，每个车位原租户对本车位享有优先受让权；第三、分批进行实施，为预防业主矛盾，140个车位共分两批进行实施，第一批：140个车位全部对原租户优先转让，三个月内完成；第二批：第一批交易后剩余车位对全体业主转让（按目前登记情况，原则上先到先得，如登记数超过可供交易数的车位数，采用网络竞价方式）。最后，保证金条件，参与竞买的意向受让方每个车位递交10000元的保证金后方可参与竞价，成交后该保证金作为交易价款的一部分。 　　4.处置宣传及时到位 　　本项目处置决策定下后，利用多种宣传手段，与物业公司紧密配合，多管齐下，努力挖掘更多的意向购买人。同时组织意向购买人集中现场调研，深入了解项目现状，以此判断更有价值的意向购买人。 　　一是坚持广泛宣传，做到家喻户晓。在小区每个门弄张贴发布处置预告，提前寻找发现意向购买人。 　　二是开通热线电话接受业主电话咨询。这一点是促成交易最重要的前提。 　　三是向每户业主信箱投放意向购买征询表，征询每户业主购