2011蓝海新港城项目整体定位 及开发一期产品定位建议综合汇报103p课件.pptx

蓝海新港城项目整体定位及开发一期产品定位建议综合汇报2011-01目录整体定位1核心问题和开发策略2开发一期产品定位及规划设计建议（A-E）3整体定位 东有“奥帆” 西有“蓝海”乐居综合城海沿文化 \ 多元之城 \ 复兴之地 \ 浪漫气息 \ 快乐生活第 页形象定位城市新生代街区BLOCK街区B-Business(商业)L-Life allow(休闲)0-0pen(开放)C-Crowd(人群)K-Kind(亲和)第 页形象定位城市新生代街区城市区域价值：岛城之端拥湾发展：战略地位中心城区：市南区 形象定位城市新生代街区新生代两改样本：相对于老城大规模城市综合体：没有先例充满时尚、活力氛围全新的居住模式与生活理念老船厂的新文化形象定位城市新生代街区街区旧城改造：遵循城市肌理国际城市：前卫理念居住与商业相融合传达城市生活情调既提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。将街区与国际化、居住．休闲、娱乐、商务等组合在一起，创造全新的居住和生活模式第 页周边街区现状核心卖点城市新生代街区新面貌、新形象：冲击力与感染力第 页核心卖点城市新生代街区销售的并不是产品本身：街区生活方式第 页核心卖点城市新生代街区性价比：高档甚至高端，但不会昂贵到触不可及项目周边是市南区的价值洼地第 页项目整体价值本案的价值所在—— 岛城之端的华丽绽放第 页项目整体价值1、作为环岛型城市的尽端，团岛不仅是地理之端，更代表着城市的价值之端青岛城市地段价值高点在市南，自南向北递减；而市南地段价值高点在东部，自东向西递减，市南东西两翼的发展严重失衡，老城区团岛板块价值严重低估。市南东部东侧是崂山区，北侧是市北区，区域发展空间有限，复兴团岛、价值回归是发展的必然之选。桥隧开通，西海岸浦东式的发展，亦将带动团岛，团岛一如“青岛的曼哈顿”，价值空间无限广阔。从目前青岛总部企业的分布区域来看，主要分布在市南、市北、崂山和黄岛等区域。262家总部企业中，市南区125家，占总数的47.6%；市北区16家，占6.1%；崂山区18家，占6.9%；黄岛区24家，占9.2%；其余三区五市合计79家，占30.2%。2009年，市南区新增总部企业6家，区域内总部企业达到131家，以市南区为主导的青岛市总部经济综合发展实力在全国35个主要城市中排名第9位；引入金融机构5家，区域内金融机构数量达到116家，区域性金融中心辐射力进一步增强。第 页项目整体价值2、“两改”的样板迎合城市发展需要，青岛市政府自2007年启动旧城区改造和城中村改造的“两改”工程市南区2010年继续推进“两改”工程，力争实现城市面貌快速翻新本案是2010年市南区十大重点项目之一，势必成为“两改”样板第 页项目整体价值3、拥湾发展战略组成部分青岛城市总体规划确定依托主城、构建“一主三辅”的城市架构，“环湾保护、拥湾发展”本案面向胶州湾，与黄岛隔海相望，未来拓展城市功能，辐射带动外围区域，价值无限第 页在价值得到明确的基础上延伸思考我们认为：蓝海新港城将影响青岛、改变城市！第 页整体定位思考角度1、责任地产——肩负着城市使命实现社会、经济效益吸纳社会资金城投作为开发主体区别于其他地产商——肩负着更多服务政府、建设城市、改善面貌、提升品位的使命大型央企：中化方兴实施主体：城投、方兴改善城市面貌经营城市基础设施第 页内部互补主要指综合体内部各功能互补各功能间相互支撑多元化综合体首要特点集居住、商业、商务、酒店等多功能于一体外部协调连接区域与城市，催生繁荣与文明综合体转变区域形象营造公共空间整体定位思考角度2、不仅是建筑综合体，更是城市综合体用地情况用地性质：住宅、商业、商住、商住办、社区公共服务设施、市政交通设施、广场等综合用地青岛轮渡站地块用地性质主要为：划拨用地。用途为公共交通服务设施用地规划条件建筑用地比例为住宅55%、公建45%第 页滨海——当地特有文化基础青岛市造船厂：占地13.3公顷，建筑面积约3.8万平米青岛市冷藏厂：占地5.05公顷，建筑面积约 万平米青岛轮渡码头 : 占地2.81公顷，建筑面积约0.63万平米团岛地缘文化：小港水产批发市场、团岛市场、老电视台、水上机场、中山路商业区、“前海沿”“后海沿”海岸生活传统……旧区——重点改造工程两改的样板市南区十大重点项目之一整体定位思考角度1、传承文化、改造环境传承特色文化：对旧区历史文化进行保护与发扬；形成新的区域资源与价值重点进行区域环境改造：加大环境基础设施投资；形成休闲、旅游、宜居新景观3、滨海旧区改造：未来的城市次中心2、多物业综合开发居住产品类型多样化：提供多种档次、户型的住宅，产品设计人性化，满足不同置业类型客户的要求配套丰富多元：商业配套全面、生活配套完善；满足不同阶层，各类人群需求3、承担城市功能，形成城市次级中