商业地产万科天津万科东丽湖三期别墅营销报告伟业顾问课件.ppt

(三)、住房政策 　　趋势之一：加强住房保障体系的建设，关注多数人的同时更加关注少数人和特困群体。 　　趋势之二：可能进一步的完善和研究发展节能省地型住宅，节约资源的住宅。 　　趋势之三：在发展和完善一级市场，将更加注重发展二级市场和租赁市场，特别是强调宜买则买，宜租则租。 (四)、税收政策 　　趋 势：2006年税收政策由于刚刚提出，并没有明确的界 定，所以对房地产企业影响不大，未来几年里将会进一步明确税收政策。 第二部分 用第六种洞察力为建筑把脉 ———— 项目解读篇 一、项目自身研判 自然 环境 本案地处国家高新技术产业区、为本案提供了一个“天然商业大氧吧”。 人文 环境 南岭小学、光机小学、师大附小、朝阳小学、电台小学、 69 中、师大附中、市实验中学、 125中、省实验中学，育文中学 地理 位置 高新技术产业开发区前进西路与繁荣路交汇处 园区 规划 园区规划富有层次感，错落有致，楼群由南向北低、中、高的排列模式，规避了挡光、阻碍视野现象的存在，符合基本的规划设计理念。 设计 风格 中国传统文化与现代文化的结合版，蕴含丰富的文化底蕴。 周边 配套 超达磐谷，欧亚卖场，沃尔玛，东方家园，三亚大酒店， 大秦瓦罐。 交通 状况 193路、 52路、 9路、 20路、轻轨 二、本项目ＳＷＯＴ分析 Ｓ－优势 ◆　潜在客户资源丰富，临近西南别墅群和新的中央商务区； ◆　与学府为临，书香气息浓厚； ◆　前景乐观，市政规划配套设施齐备。与市内各区的楼盘相比，这里 的中高档楼盘最大的优势就是价格，其2500-5000元/平方米，放到整个高新区沧桑巨变的大背景下，其背后的升值潜力不言而喻。 Ｗ－弱势 ◆　目前交通略有不便； ◆　目前阶段，周边配套并不完善； ◆　本项目目前市场现状导致产品形象难以提升。 Ｏ－机会 ◆　超达磐谷国际商务港的建立及特色餐饮娱乐一条街等为投资者增添信 心 ◆　西南富人区的打造对二次出租投资的客户提供心理保障 ◆　区域地产市场加速度走向成熟;为本案产品提升品质带来机会 Ｔ－威胁 ◆　周边楼盘的大体量开发使本案难以与之抗衡； １．随着高新产业的发展，大批的高知人群正在涌向这里，这里将充满着青春和朝气．层高在４.２米以内的时尚复式比较符合他们这些时尚的宠儿．他们一向尊宠“我的空间我做主　我要我的滋味！”具调查此户型在此区域尚未展开，避免了区域户型的重复． ２.精装户型 对手面前，重围林立，我们如何定位才能够突出重围？ 1、定位解锁 找到文雅之间最美的一段距离＿定位理论 找到目标客群最为关注的情感原点＿言之有效 三、市场定位 中观分析——区域尺度 本部分主要分析本案区域的整体环境，即所在区域的价值。 区域 的 交通条件 区域 的 环境条件 区域 的 配套条件 区域尺度 (一)、区域的交通条件 1、可达性 　　本案区域临近前进西路与繁荣路，周边轻轨、 153、129等多条公交线路，交通条件便利，可达至长春市内各区域。 2、性本案区域位于高新东北部，距离长春超达磐谷国际商务港与朝阳区较近，车行10分钟即可到达长春市中心。 3、标志性 　　超达磐谷国际商务港成为本区域一座具有时代特征的标志性建筑，是集商贸、会议、科技、信息、旅游、餐饮、娱乐为一体的多功能活动中心。 (二)、区域的环境条件 1、周边地块功能 　　本案周边地块以居民用地为住，兼以商业、办公、娱乐的综合用地。 2、周边环境体系 　　区域配套较完善，人口密度低，环境污染指数低。 (三)、区域的配套条件 1、教育配套 　　125中、南岭小学、光机小学、师大附小、朝阳小学、 电台小学、 69中、师大附中、市实验中学、省实验中学、育文中学 。 2、生活配套 　　超达磐谷、欧亚卖场、沃尔玛、东方家园、三亚大酒店。 3、交通配套 　　193 路、 52路、 9路、 20路、 153路、 129路、轻轨。 微观分析——地块尺度 本部分主要分析本案的地块规划条件，即项目的规划设计。 1、建设地点：繁荣路南，前进西街西。 2、用地性质：公建、居住用地。 3、用地面积： 300000 公顷。 4、建筑面积： 300000平方米。 5、容 积 率： 二、市场分析 宏观市场——宏观经济条件 　中观分析——整体市场分析 微观分析——竞争项目对比分析 宏观分析——宏观经济条件 本部分主要分析城市整体经济条件，切实的了解项目的宏观投资环境。 GDP及 各产业 运行态势 物价变动 及消 费品零售 固定资产 投资及