城市化中公共住房问题与政策建议.docVIP

城市化中公共住房问题与政策建议 　　[摘要]分析我国城市化进程中住房问题形成的机理以及公共住房发展现状，文章揭示了公共住房建设速度滞后于城市化发展速度的导因。针对这些问题文章给出的推进城市化进程中公共住房发展的政策建议是，完善公共住房政策法规，加快《住房保障法》立法进度并尽快实施；优化管理机制；转变城市化发展观念，加快推动公共住房发展；积极拓宽公共住房的筹资渠道等。 　　[关键词]城市化　公共住房　经济适用房　廉租房　公共租赁房 　　[中图分类号]F293.3 　　[文献标识码]A 　　[文章编号]1004－6623(2011)01－0101－04 　　 　　我国城市化已经进入高速发展时期，大量农村人口向城市聚集，居者有其屋成为城市化进程中的一大难题。政府参与住房市场，通过公共住房政策来调节住房市场，对于妥善解决住房问题，促进全民安居有着十分重要的意义。 　　 　　一、城市化进程中公共住房问题形成的机理与现状 　　 　　(一)城市化进程中住房问题形成的机理 　　根据房地产供需理论，房地产商品与一般商品一样，供给与需求的相互作用结果会引起商品价格的变化和均衡发生改变，房地产价格由供给与需求所决定，房地产价格与需求正相关，与供给负相关。 　　萨缪尔森提出，如果一种物品同时具有消费的排他性和竞争性，这种物品就是私人物品，而一种物品同时具有消费的非排他性和非竞争性则就是纯公共物品。在现实生活中许多产品处于这两者之间，不能同时满足非排他性和非竞争性的产品，被称为准公共产品。住宅产品具有排他性和非竞争性，所以具有准公共物品的属性。准公共产品完全政府供给和完全市场化供给都造成效率低下，应由政府引导市场来配置。世界上许多国家都是靠政府参与市场，建立公共住房来解决住房问题的。因此，对于目前我国城市化过程中的住房困难问题，政府参与住房市场，大力发展公共住房，有利于住房困难问题的解决。 　　我国土地资源稀少人口众多，城市化进程中住房矛盾尤为尖锐。首先，我国原本是农业大国，农村人口众多，随着工业化和城市化的快速发展，大量失地农民涌入城市，造成城市住房需求激增，需求的增加引起房价的不断上涨。而大多数新进入城市的农民支付能力弱，买不起甚至租不起房，且由于城乡户籍制度，他们享受不到城市的住房保障待遇，造成这一群体住房困难。其次，我国房地产管理体系发展还不成熟，当城市化带来的住房刚性需求引发房价不断上升时，许多投机者也趁机大量投资房地产市场，推动房价不断攀升，不断上升的房价超出城市中低收入者的支付能力，又造成这部分人住房困难。第三，快速的城市化进程对我国土地利用规划是个挑战。目前，我国土地利用规划工作有很多不足，造成了我国土地供给总量不足和房地产供给结构的不合理，这也间接促使房价上涨。房价的不断上升使许多人对购买房子望尘莫及，城市住房困难问题日益严重。 　　 　　(二)城市化进程中公共住房问题现状 　　国外公共住房的建设经验和我国学者对城市化进程中住房问题的研究结果都表明，发展公共住房完善保障性住房体系是解决城市化过程中住房问题的有效手段。近年来，城市化住房问题日益显著，短期内城市中低收入者住房困难的局面未得到改善。 　　(1)从需求来看。近10年以来，我国城市化处于加速发展阶段，从图1可以看出1999年到2009年这10年来，我国城市化不断上升，并且还有继续上升的趋势。1999年我国城市化率为34.78％，到2009年我国城市化率已变为46.6％，增幅达11.82％。城市化率的大幅上升说明每年有大量的农村人口涌入城市，2009年我国城镇人口已达6.22亿。城市人口的集聚，带来强大的住房需求。 　　(2)从供给来看，近10年，我国公共住房建设缓慢，造成公共住房供给不足。住房改革后，我国商品房发展迅速，房地产业已经成为我国的支柱产业。而同期的公共住房却发展十分缓慢。图2是1997到2008我国经济适用房新开工面积与总的住宅新开工面积的增长比较图。可以看出这11年，我国住宅新开工面积增幅巨大，而经济适用房新开工面积增加缓慢。 　　 　　二、中国城市化进程中公共住房问题存在的导因 　　 　　1　公共住房准入和退出机制很不完善。目前，公共住房的准入机制存在着许多问题，首先，准入条件不合理。各地经济适用房和廉租房政策都规定需要是本地城镇居民。这样就把进城务工人员、外地高校毕业生限制在外。真正需要得到保障的人群没有得到保障，公共住房没发挥应有的效用。其次，审核机构与保障对象存在信息不对称问题。由于审核机构获取审批对象的信息有限，对审批对象的实际收入和资产状况不完全了解。所以就出现许多开“奔驰”、“宝马”的高收入者住着具有保障性质经济适用房，或已经拥有商品房的人还在申请经济适用房的骗购现象。还有公共住房审核程序不透明，缺乏大