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基于住房持有成本模型租金房价比变动 　　摘要:基于住房的持有成本模型,租金房价比将随着利率和预期房价上涨率以及政府的政策变化而变化。利用美国1913-2007年近百年的时序数据和日本1967-2007年以及我国2000-2008年的相关数据考察了租金房价比的变动趋势和影响因素。结果发现,租金房价比并不是固定不变的。在房价高涨时期,由于预期房价上涨降低了住房的持有成本,租金房价比普遍较低。 　　关键词:房价;租金;住房持有成本 　　中图分类号:F293.30 文献标识码:A 　　DOI:10.3963/j.issn.1671-6477.2010.02.008 　　 　　一、引 言 　　 　　在过去的10年中,国内房价迅速上涨,但是租金上涨的速度并没有房价快。根据《中国统计年鉴》的数据计算,从1999-2008年,全国房屋销售价格上涨了50.5%,但房屋租赁价格只上涨了21%。在有些城市,租金房价比甚至低于一年期银行存款利率。令人奇怪的是,从2008年开始,在一些大中城市,又出现了住房租赁价格上升,销售价格持平甚至下降的局面。与此同时,西方国家也面临着同样的问题。例如西班牙从1998-2005年名义房价上升了150%,但租金只上升了38%;美国2000-2006年以来房价上升了86%,但租金只上升了30%。2007年美国房价开始下跌,但租金继续上升。 　　按照常理,房价是租金的资本化,因此租金和房价应该同方向变动才对。为什么会出现这种“房价向左,房租向右”的局面,又究竟是什么力量在推动租金房价比的变动,租金房价比在长期会保持平稳还是向下,能否根据租金房价比的数值和变动来判断房地产市场的健康状况,这些都是值得研究的问题。 　　在住房的经济学研究方面,历来有两种方法,一种是将住房看作是耐用消费品,通过估计房价的均衡模型,考察由基本面决定的房价与实际房价的关系,这种方法被称为宏观经济学的方法。由基本面决定的均衡价格被认为是利率、收入和一些供给变量如建筑成本的函数。另一种方法是将住房看作是投资品,主要考察房价和租金的均衡关系,这种方法被称为金融模型。 　　在实证研究层面,Meese和Wallace使用时间序列数据考察了美国的两个城市租金价格的关系,显示二者是协整的[1]。Yan Chang,Amy Crews Cutts、Richard K.Green使用特征价格法研究了美国27个主要大城市房价和租金的关系,特征价格法的优势在于控制房价和租金的上涨中由于住房质量提高的部分。他们发现几乎所有城市的房价和租金增长都能很好地由经济基本面得到解释[2]。 　　Mercè Carreras-i-Solanas,Oscar Mascarilla-i-Miró和Yuri Yegorov研究了1970-2002年西班牙巴塞罗那房价和租金的变化。结果显示,房价和租金都存在长期波动,但是房价租金比不是固定的。他们认为,房价相对于租金更高的时期往往是投资需求旺盛的时期[3]。 　　Katja Taipalus研究了英国、美国、西班牙、德国、芬兰的房价和租金的关系,采用的方法是单位根检验。结果显示房价租金比存在单位根即是不平稳的[4]。Joshua Gallin采用误差修正模型研究了1970-2003年美国的房价和租金的关系。结果显示当房价相对于租金更高时,租金变动更大房价变动更小[5]。 　　文中,我们将利用住房持有成本模型分析租金房价比的影响因素与变动趋势,并考察了美国1913-2007年和日本1964-2007年以及我国1998―2008年的租金房价比的变动状况。研究发现,租金房价比总体上呈现下降趋势,在房价高涨时期,租金上涨的速度非常有限。我们认为,以适应性预期为主的预期房价上涨,降低了住房的期望持有成本,从而降低了租金房价比。一旦房价下降预期逆转,此时住房持有成本上升,将导致租金价格上升从而提高租金房价比。 　　 　　二、住房持有成本模型与四个假说 　　 　　如前所述,在房价的金融研究方法中,研究者将住房看作是投资(资本)品,通过研究拥有住房这一特殊资本品的成本与收益,从而将房价和租金联系起来。具体而言,一个完整的住房使用成本可以由如下方程表示: 　　由式(4)可以看出,房价与租金的关系并不是固定不变的,而是一个随着利率、预期房价增值率、政府的房地产政策、维护成本和保险成本而变化的。更确切的说,可以得到如下可供验证的4个假说: 　　假说1:其他条件不变,利率与租金房价比正相关。个中原因在于,利率提高实际上是提高了住房的持有成本,作为应对方案,住房所有者或者要求提高租金,或者因为持有成本升高从而不愿意持有住房导致房价降低;相反,如果利率降低,则住房投资的机会成本降低,住房所有者要求的租金也会随之降低,从而降低租金