基于公积金体制下个人及集体住房理财业务设想.docVIP

基于公积金体制下个人及集体住房理财业务设想 　　[摘 要] 在当前货币政策紧收，楼市冷淡，商业性房贷利率持续走高，处于观望态度的众多购房者购房热情依旧不减以及当前最受欢迎的住房公积金管理体制仍然存在诸多弊端的形势下，市场亟需一种市场金融机构商业化运作的个人及集体住房基金理财储蓄业务，即个人或者企业集团自愿根据个人的购房需求或者员工的住房福利需求而设立的只能用于购房目的资金储蓄账户，根据不同的存款基数和定期存入额而设定不同级别的、明显低于市场平均水平的商业性房贷利率，从而在一定程度上缓解个人住房难、地区行业间住房福利不均衡的难题，有效拉动当前低迷楼市的发展，弥补住房公积金的空白和不足，在赢得众多储户的资金和民意支持 　　 　　1.市场背景： 　　遏制房价过快上涨将成为房地产调控的主要目标。在既有的调控政策之外，房地产调控将向纵深推进，2012年仍将有密集的调控，除了房产税试点，针对房地产的融资也将进一步紧缩，房地产行业融资门槛会提高，信贷杠杆降低，资金成本提高。因此此前以房地产融资为基础资产的理财产品将受影响，规模会减少，收益和风险水平会上升。 　　虽然房地产行业整体水平将受到国家政策调控和金融市场的消极影响，但是社会和家庭传统意识当中的“恋房观”和急速增长的新一代社会中坚力量决定了在未来很长一段时间之内住房需求仍会有很大的缺口。而目前不断增长的商业性房贷利率和住房公积金不可避免的种种弊端都成为社会和楼市经济面前的阻碍。 　　2.目标定位： 　　2.1住房公积金尚未覆盖的经济欠发达地区 　　由于公积金归集增长幅度远低于各类企业组织增长速度，并且公积金的缴纳存在非自愿性，所以公积金的普及率仍未达到理想水平。据统计，全国市级普及率达到80%，而县级以下不足60%，这部分未享受到公积金福利待遇的潜在购房人群只能分散地选择各家银行的商业性贷款，如果个人及集体住房基金理财的业务能够顺利推出，那么必将给这部分被动的购房人群带来主动的理财选择。 　　2.2公积金连续缴存能力较差的中小企业员工 　　根据国家有关政策和《住房公积金管理条例》的规定，住房公积金应按月连续缴存。但对很多企业而言，有相当一部分难以按月连续缴存。有些公司单位从建立后的次月起就已停缴，有些缴缴停停，还有的企业拖到下半年才汇缴上半年住房公积金，形成推后补缴。 　　2.3跨地区购房人群 　　随着城市化的推进，户籍制度改革的深入，人口流动速度不断增加。有越来越多的人口流向城市，或者向其他地区流动。尤其是在北京、上海、广州等等一线城市，大量的流动人口在此工作，按北京市规定的平均水平定期缴存住房公积金，但实际上并不能有效地享受公积金的福利。 　　2.4福利较好的公司单位 　　由于住房公积金缴存额与职工工资挂钩，随着工资收入差距不断扩大，普遍存在广大低收入缴存群体因买不起房，无法享受政策性贷款的好处却付出低存的代价，并被迫补贴能获得政策性贷款的较高收入家庭，这种状况使住房公积金保障功能的公平性面临挑战，因此国家及各地区分别规定了住房公积金缴存比例的上限，以维持公积金政策的公平性。但是此举也在一定程度上抑制了部分效益较好、有一定经济实力的公司和单位对员工住房需求的满足。而个人及集体住房基金理财储蓄业务除了能够满足数量巨大的个体购房需求之外，还能作为住房公积金之外的员工住房补充福利，满足这些福利较好的大客户集团的员工购房需求。 　　2.5无法用公积金支付购房贷款的楼市和地区 　　虽然北京市规定所有的楼市交易都能够通过公积金支付来实现，但是公积金的委托代理机制手续繁琐、成本过高、资金回笼较慢。再加上银行和房地产开发商潜在的金融和利益关系，以及公积金管理中心在三者利益链当中的特殊有利位置使得公积金在全国其他地区，并不能发挥有效的作用。 　　3.产品业务附加功能： 　　3.1客户发展 　　由于该产品的生命周期较长，因此将在很长一段时间周期之内为银行等金融机构聚集大量稳定的客户群体，这部分客户将能够最先免费或者优惠体验到银行的最新产品，在满意银行业务办理和服务质量的同时，继续支持、享受银行的产品给他们所带来的方便和幸福。 　　3.2网络社区 　　该产品客户主要为潜在购房群体，因此关于住房投资、理财和楼市的信息将是这部分客户最为关心的动态。因此银行可以建立相应的网络板块，有偿接受全国不同地区的房地产开发商的楼盘介绍和电子广告，也可以设立关注排行榜或者大众评分的网络体系，一方面为产品客户免费提供楼市资讯，另一方面通过与楼市中介的合作实现盈利。 　　4.效益分析： 　　4.1直接效益分析 　　根据等额本息贷款的计算公式，零存整取、整存整取，年金现值计算公式进行效益分析。首先假设：贷款利率7.05%，贷款年限10年，利用此理财工具（一次性存入款项10万元后