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经济评价指标计算实例 动态盈利能力指标计算事例 [例1] 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。 【解】因为ic=10%,利用公式 则该项目的财务净现值为 NPV=－1000+300*(P/A,10%,5) =-1000+300*3.791=137.24(万元） 例2 (1)当i1=20%时，NPV1=15.47万元 （2）当i2=21%时，NPV2=-17.60万元 （3）所以，IRR=20%=[15.47/(15.47+17.60)]*1%=20.47% (4)因为项目在第5年累计净现金流量出现正值，所以：Pb=[累计净现金流量现值开始出现正期数值－1]*[上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值]=(5-1)+189.65/226.97=4.84 例6－3 某投资者以10000元/m2 的价格购买了一栋建筑面积为27000m2的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4％的契税，0.5％的手续费、0.5％的律师费用和0.3％的其他费用。其中，相当于楼价30％的 购买投资和各种税费均由投资者的资本金（股金）支付，相当于楼价70%购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5％按年等额还款的商业抵押贷款。加入在该写字楼出租经营期内，其月租金水平始终维持在160元/m2,前三年的出租率分别为65％、75％、85％，从第四年开始出租率达到95％且在此后的出租金经营期内始终保持该出租率。出租经营期内的运营成本为毛租金收入的 28％。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为10％和14％。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。 该项目的现金流量表： 1）求NPV。因为ic=10%, NPV=- 28431+2426.1/(1+10%)+2799.4/(1+10%)2＋{3172.6+3545.9/10%×[1-1/(1+10%)48-3]/(1+10%)}=4747.1(万元) 2)求IRR (a)因为i1=11%时，NPV1=1701.6(万元) (b)设i2=12%,则可算出NPV2=-870.7(万元) (c) 所以IRR=14%+1% ×1701.6/(1701.6+870.7) =11.66% 3)求NPVE因icE＝14％故NPVE=9.831+285/(1+14%)+685.2/(1+14%)2 +{1031.5+1404.7/14% ×[1-1/(14＋14%）15－3]}/(1+14%)3+ {3545.9/14% ×[1-1/(1+14%)48-15]/(1+14%)15}=789.8(万元) 4)求IRRE（a) 因为iE1=14%时， NPVE1＝789.8 (b)设iE2=15%,则可算出NPVE2＝－224.3 （c)所以IRRE=14%+1% ×789.8/(789.8+224.3)=14.78% 5)因为NPV=4747.1万元0,，IRR=11.66%10%，故该项目从全投资的角度 看可行。因为NPVE＝789.80 IRRE=14.78%14%，故该项目从资金投入的角度看可行。 6)讨论：由于在计算资本盈余能力指标时，没有计算抵押贷款还本付息中还本所带来的收益，因此资本金内部收益率指标与全投资情况下差异不大，说明此处计算的收益只体现了现金回报而非全部回报。如果考虑还本收息，则资本金的财务净现值将增加到7307.7万元，财务内部收益率将增加到21.94％ 例6－4 某公司购买一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18％。试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性，如果在10年经营期内年平均通货膨胀率为5％，问公司投入该项目资本的实际收益率为多少？ （1)在不考虑通货膨胀的情况下，计算项目实际现金流量的财务净现值和财务内部收益率，计算过程如下表: 从上表的计算可以得出，该投资此项目的财务净现值为271.93万元，项目的财务内部收益率或表面收益率的计算可以通过内插法计算得到IRR=18%+1%×271.93/[271.93-(-735.34)]=18.27%18%由于该项目的财务净现值大于零，财务内部收益率大于写字楼平均投资收益率水平，因此该项目可行。 （2）计算项目实际收益率 实际收益率（Rr)和表面收益率（Ra）、通货膨胀率 (Rd)