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对房屋登记办法理解及相关问题探讨 　　摘要：由国家建设部出台的《房屋登记办法》于2008年7月1日起正式实施。该办法对规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益做了明确规定。本文针对笔者近期对《房屋登记办法》的学习，就其个人的理解及相关问题做以分析，以便和各位领导、老师做以探讨。 　　关键字：房屋登记办法；物权法；产权证 　　 　　1 《房屋登记办法》的产生背景及新内容 　　 　　随着我国城市化进程的加快，房地产市场日趋活跃，出现了房屋权属多元化、权属变更频繁。使得社会各界对房地产权属登记、抵押与交易管理的要求越来越高，房屋权属管理工作日益繁重。《中华人民共和国物权法》规定了房地产权属、业主身份及权利、不动产登记等多项内容。为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，在《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第 99 号）的基础上，建设部组织起草了《房屋登记办法》。 　　相比1997年颁布的《城市房屋权属登记管理办法》，新《办法》在以下几个方面体现出了新的内容。 　　一是坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记。如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人必须进行告知等。 　　二是确立和细化了登记簿制度，明确了登记簿的内容和形式。 　　三是合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率。 　　四是细化了《物权法》规定的登记类型。《办法》对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记等登记类型做了具体化规定，更具有可操作性。 　　 　　2 《房屋登记办法》的主要特点 　　 　　产权证不再是房屋归属最终凭证 　　《办法》规定，房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。 　　房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。这是房屋登记簿概念首次在《房屋登记办法》中出现。今后，房屋所有权证将不再是房屋的唯一合法凭证，房屋所有权证只是房屋登记簿所记载内容的外在表现形式，当房产证与登记簿不一致时，必须以登记簿为准。按照这个规定，相关部门解释说，今后如果房产登记簿上只登记一方名字，则登记方单方享有对该房屋的处置权利。 　　未成年房主可委托登记 　　《办法》所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。并规定，办理房屋登记，一般依照申请、受理、审核、记载于登记簿、发证的程序进行。 　　《办法》对于涉及房屋共有人、房主是未成年人等情况的房屋登记都进行了详细规定，确保了房屋所有人的合法权益。例如，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。“以及”未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料。“同时规定，”委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。 　　登记延时不得超过一倍 　　《办法》规定，自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：1.国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；2.抵押权、地权登记，10个工作日；3.预告登记、更正登记，10个工作日；4.异议登记，1个工作日。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。 　　违规登记将受处罚 　　对于违反《房屋登记办法》的有关行为，办法也规定了一系列惩处措施，并将在必要情况下追究违法者的刑事责任。《办法》同时规定，“房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。” 　　城市户口买集体土地“小产权房”不能办理房屋登记 　　《办法》规定：依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。在以前，《城市管理法》对国有土地上的房产有明确的登记办法，但对集体土地范围内的房产一直没有相关规定，相关的操作只能参照国有土地上的房产登记办法。从7月1日以后，不管是国有土地上的还是集体土地上的房产，一律都要进行统一登记。秦皇岛市在集体土地上开发建成的“小产权房”，由于价格较低，吸引了不少城市居民前去购买。《办法》规定，集体土地上的房产转让，只能在集体