对旅游商业地产中文化因子思考.docVIP

对旅游商业地产中文化因子思考 　　【摘要】各因素中，文化因子贯穿其中，承接资源环境、影响开发定位、决定运营管理，可以说是旅游商业地产的一个决定性因子。深度理解文化和旅游的相互关系，充分利用文化因子对旅游商业地产的作用，加大文化融入和文化产业导入对项目的成功至关重要。 　　【关键词】旅游商业地产、文化产业、运营 　　一、 旅游商业地产的发展现状和主要问题 　　整体环境的改善和相关产业资本及智慧的融入提升了整体开发水平，在旅游商业地产领域涌现了新天地、锦里、宽窄巷子等一批成功项目，但也出现了不少问题，导致不少项目的经营困难重重。 　　（一）竞争同质化。 　　旅游商业地产是体验式商业地产，必须保持相对的独特性才能形成对游客的吸引力。然而，各地旅游商业地产项目已经出现明显的趋同化，建筑产品、街区环境、业态选择等几无差异。特别是一些开发商采用了“移植”和“复制”等简单手法，导致仿古街、酒吧街、小吃街、土特产市场等充斥各地，加上经营业态和经营内容的无标准引入，部分旅游商业地产项目已无特色可言。除去部分特色餐饮及土特产等商品的细微差别，游客很难深入感受一个项目独有的文化和韵味。 　　（二）管理分散化。 　　旅游商业地产属于资源依附性地产，和旅游资源在地理上密切相关，这些位置通常是区域中发展较早的地方，出于历史原因存在产权分散的基础。更为严重的是，部分开发商出于回笼资金等短期诉求，采用分散销售的模式，进一步加剧了产权分散化。产权分散导致管理分散化，经营活动难以统一协调，“散、乱、差”的现象普遍存在。另外，我国旅游经济主要采用“门票”经济，景点等旅游资源管理相对集中，但外围旅游商业地产通常缺乏统一的规划和商业管理规范。商业经营的无序发展使得整个区域经营混乱，甚至形成“宰客”等违背商业道德的现象。这直接影响了游客的消费感受，致使游客在旅游商业地产项目中进行消费形成普遍的心理抗性。 　　（三）产业局限化 　　旅游是一种高级需求，游客的消费更关注文化、氛围、感觉等软性价值。特别是随着经济发展和人民收入水平提高，游客的消费模式发生很大变化，已经从传统的观光游向体验游、休闲度假游转变，这需要更综合、更有深度、更有体验感的产业组合来满足游客的消费诉求。但相当部分的旅游商业地产项目，主要的产业构成仍为零售、餐饮、住宿、娱乐等传统产业，只能满足游客基本消费需求。这和游客消费关注方向和消费模式升级的趋势发生冲突，致使“只观光，不消费”的现象普遍存在。由于产业的局限化，游客的消费需求无法顺利转为消费行为，这也影响了旅游产业对区域经济的带动作用。 　　二、 文化在旅游商业地产中的作用 　　旅游商业地产较为复杂，一个项目的成功与否，与资源禀赋、建设环境、开发定位、运营管理等多种因素相关。诸多因素中，文化因子贯穿其中，承接资源环境、影响开发定位、决定运营管理，可以说是旅游商业地产的一个决定性因子。 　　实质上，旅游和文化本身相辅相成。以自然景观等为主体的旅游资源，几乎都能和相关历史事件、历史人物相联系，附着着各种文化印记；而人文资源，其本身就是历史文化的结晶，所以文化和旅游天然相关。在发展过程中，文化可以充实旅游的内涵，旅游可以保护和发展本地特色文化，文化和旅游交互作用更有利于区域经济的长期发展。在具体的旅游商业地产项目中，文化的核心和灵魂作用更为突出，主要体现在以下两点： 　　（一）文化有利于塑造旅游商业地产差异化优势。 　　旅游商业地产项目的差异化天然存在，这不仅仅是在核心资源和自然环境上，更为重要的是所在区域的历史和发展环境形成的文化表现和内涵。区域文化综合映射在建筑风貌、景观园林、经营业态、产品组合、服务内容等游客可感受的价值点，形成差异性的体验感，而这正是游客消费的核心所在。所以，在旅游商业地产项目中注入文化内涵，用文化因子增加人与土地、建筑的依赖性和亲密感，是提升和创造旅游商业地产差异化优势的有效途径。 　　（二）文化是旅游产业链延伸的方向。 　　旅游商业地产要长期生存和发展，必须沿着目标客户的价值链进行产业升级和产业链的延伸，不断挖掘和满足游客潜在的和变化的消费需求。随着我国旅游业的不断发展，游客对精神消费以及文化感受的追求也越来越高，新时期的旅游活动肯定不会仅仅局限为自然景物的观光旅游，而是要朝向文化体验游、文化休闲游等高层次、高知识含量的旅游形式发展。因此，以文化为主线，组织相关文化活动、文化产业、文化内容到旅游商业地产项目中，不仅可以充实项目的服务能力和深度从而提升盈利效力，还可以更好的适应和满足游客这种消费升级的趋势，这样的项目才具有长期发展能力。 　　三、 旅游商业地产的文化因子提升要点 　　文化对旅游商业地产项目的影响是全面的，渗透在主题定位、产品打造、营销推广、产业组织等方方面面，所以对文化因子的考虑也