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对房地产税热点问题探讨及建议 　　摘要：自2013年11月十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》并提出“加快房地产税立法并适时推进改革”以来，关于房地产税开征的话题一直是舆论关注的焦点。本文将阐明几个与房地产税相关的概念，聚焦在房地产保有环节征收的房地产税，探讨其部分热点问题并提出建议。 　　关键词：房地产税 ；调节高端；存量征收 　　中图分类号：F299.23；F812.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）013-0-02 　　一、何为房地产税 　　说到房地产税就不得不缕一下其“前世今生”了。1986 年国务院公布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，开征了新的税种――房产税，当时个人住房免纳房产税。2003年，我国开启了“物业税模拟空转试点”，这轮试点开展的物业税本质是对房地产保有环节征收的房地产税，而这个概念在2010年前后被淡化。2011年，上海、重庆启动了把居民住房的一部分纳入征税范围的改革试点，这种在居民住房保有环节从无到有的税收在十八届三中全会的《决定》中被称为房地产税。而广义的房地产税包括与房地产开发、交易、保有等环节相关的各个税种，也可以视为房地产税体系，下文探讨的房地产税特指在房地产保有环节以房屋为征税对象征收的一种财产税。 　　二、房地产税开征的热点问题 　　（一）“重复征税”问题 　　以任志强为代表的一种观点是：在征收土地出让金的前提下， 再开征房地产税是“重复征税”。因为我国目前对房地产开发企业在前期获得土地使用权时一次性征收土地出让金， 土地出让金连同劳动力、材料成本等计入开发成本， 通过价格机制作用传导给最终消费者，此时再开征一道新的房地产税， 存在明显“重复征税 ”现象。 　　笔者认为“重复征税”的观点是混淆了租金与管理费两个概念造成的。土地出让金的实质是地租，或者说是将70年的地租一次性收取了。收取地租的理由在于：土地是国有的，政府代行土地所有权，因而政府有权征收地租。所以在收取土地出让金或者是地租时，政府的角色是土地所有权使用者，而在收取房地产税的时候，政府的角色是公共管理者，是要为公共管理筹措资金。综上，土地出让金和房地产税的征收是两码事。 　　（二）如何定位的问题 　　为何要征收房地产税，换言之该如何定位房地产税？对此，理论界存在很大的争议，大体而言主要有三种观点：一是将其定位于调节房地产市场。通过开征房地产税来增加房产所有者的持有成本，促使他们出租闲置房屋并且更多关注容易出租的中小户型，从而增加市场供给或抑制投资投机性需求。二是将其定位于筹集地方财政收入。地方税体系单薄、税种结构不合理的问题自分税制改革以来就一直是地方税体系的一个突出问题，“ 营改增” 后地方税体系失去主体税种和支撑，进一步加剧这个问题。因此让房地产税代替营业税成为地方的主体税种是势在必行的。三是?⑵涠ㄎ挥诘鹘谑杖敕峙洹Ｒ环矫妫?房地产税可按照“调节高端”的原则减小中低收入阶层的负担；另一方面，由于房地产税是直接税，因而税负较难转嫁，能够抑制部分炒房行为。 　　笔者认为这三种定位都有一定道理，但第一个定位要想完全做到有些困难，2011年上海、重庆的试点也映证了这点，光靠税来调节市场价格是无法到到预期效果的。而且一线乃至二线城市由于优越的物质条件和各种资源，根据供求原理房地产价格的上涨似乎是必然的，至少下跌是不太现实的。而笔者更倾向后两种定位，因为从长期看，房地产税成为地方主体税可行性很大而且通过合理设计可以很好的起到调节收入分配的作用。 　　（三）对增量征收还是存量征收的问题 　　对增量还是存量征收一直是房地产税争论的核心问题之一。有学者认为如果对增量征收对存量进行免征，就意味着绝大部分老百姓的自住型住宅甚至高档住宅可能都在免税的范围之内，由于购买时间的差异还会产生税负差异，这不仅有悖税收公平原则，而且政府能征收的房地产税也是很有限的，因此我国应该学习美国的普遍征收模式，对存量征收。而也有人反驳，上海、重庆的试点就是对增量征收，一来不触及既得利益有利于改革试点的稳步推进，二来增量征收的税基容易确认，对存量征收还存在着征管技术方面的问题。 　　对此，笔者认为对存量征收是大势所趋，不能把征管水平的不足作为放弃存量征收的理由，但是存量征收必定会触及许多权贵的利益，改革推进阻力较大，所以完全的存量征收也不可取。秉着“调节高端”的原则，笔者认为应采取增量和存量征收相结合的方式，通过设计不同的免征额和税率来达到效果，比如无论家庭富裕程度如何对第一套房都不征税，对第二套住房可以考虑对人口众多的家庭按人口数量和房屋类型确定额外的免征平方数，非普通住宅和多于两套的住房适用更高的税率等。 　　三、对开征房地产税的建议 　　（一）合并简化税费 　　房地产