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市场比较法在房地产估价中应用探讨 　　摘要：如今，我国迈入房地产高速运作的行列中，房地产市场上各种各样的买卖活动时有发生。买卖活动的盛行代表了待出具报告的实务越来越多，而实务的开展离不开好的估价方法，在众多方法中，市场比较法不仅便于理解，而且对市场的映射程度高。直至今日，市场比较法成为业内公认的最简单的方法。因此，选用市场比较法作为阐述对象，运用不同资料和知识，分析应用市场比较法时碰到的问题及相应的处理方法。 　　关键词：房地产估价；市场比较法；措施 　　中图分类号：F83 　　文献标识码：A 　　doi：10.19311/j.cnki2017.15.052 　　0前言 　　房地产估价，在我看来是一项专业性活动，是委托人请估价师分析、测算和判断房地产价值，再由估价师出具估价报告的行为。 　　随着改革开放，我国房地产领域渐渐有所起色，房屋商品化的变革，土改制度的革新，一切新事物散发出的勃勃生机，加速了房地产作为一类商品的历史进程。总之，房地产有着不俗的成长速度，拥有美好的未来。 　　房地产的估价方法有很多，利用率高的方法也不少，其中有代表性的就是市场比较法，是本文的核心方法。另外，较少运用的代表便是基准地价修正法，蕴藏着中国特色的一个方法。在处理估价实务时，这些方法各有长处，估价过程也略显不同。不可否认的是，某种意义上过程比结果更重要，过程告诉我们如何认清问题，就如本文谈到的市场比较法，通过其详细过程，可以解决如何逐步走向完善，如何化解潜在的危机等关键问题。 　　1对市场比较法的认识 　　1.1市场比较法的含义 　　市场比较法，把参照物看作比较对象，将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正。 　　市场法比较法的适用范围，适用于普通商品住宅、高档公寓、别墅等交易机会多的房地产类型，不适用于交易次数少的，如寺庙、纪念馆等房地产。 　　1.2市场比较法的步骤 　　市场比较法可以概括为五个步骤，一般情况下，估价师在处理估价实务时会遵循这些步骤。 　　1.2.1搜集交易实例 　　近年以来，房地产买卖交易持续火热，意味着交易实例成倍增长，渠道也增加。有如下几种渠道：可以询问房地产中介、相关律师，获取消息；可以到国家档案部门咨询房地产买卖的合同内容；可以到当地房地产中心、大型中介公司打听信息；还可以向同行了解情况。 　　网络拥有强大的辅助能力，它将房地产行业交易的渠道扩展了。换而言之，好的开始是成功的一半，只有把交易实例搜集到位，才有机会建成好的估价起点，目前我国正在朝这方面努力。 　　1.2.2选取可比实例 　　就像饿了买面包一样，在商店买多少个面包和买什么牌子的面包，是本质问题。这些普通的问题对应可比实例数量和质量选取的问题。一般情况下，可比实例所需数量是3到5个，并且质量上忌滥竽充数，不合适的实例不该选进报告中，以慎重为主。 　　1.2.3建立比较基础 　　建立比较基础是统一财产范围、付款方式、税费负担、计价单位的基础性工作。由于统一换算处理会将计算变得方便，降低算错的可能性，有利于后续工作的开展，所以建立比较基础是不可或缺的一步。 　　1.2.4因素调整（交易情况修正、房地产状况调整、市场状况调整） 　　交易情况、市场状况、房地产状况这三种因素相互辅助使得房地产市场蓬勃发展，三者都拥有各自的方法，不停地发挥着作用。 　　因素一，交易情况修正的方法有： 　　（1）总价法和单价法，前者是在总价的基础上做好修正，后者是在单价的基础上做好修正。 　　（2）比率法和数额法，分别调整金额和百分比的比例，达到修正的目的。 　　房地产有其独特性，易受到多个方面的影响，因而交易情况修正是重要的一个环节，能将不正常的成交价修正为正常的成交价。 　　因素二，房地产状况调整的方法有： 　　（1）总价调整、单价调整。 　　（2）加法调整、乘法调整。 　　因素三，市场状况调整的方法有： 　　（1）价格指数法，价格指数有定基和环比两种价格指数。 　　（2）价格变动率法，有两类变动规律不同的选项，每期递增递减的变动率和一定期间内稳定浮动的变动率。 　　本步骤是从区位、实物、权益的角度对房地产适当地调整，让可比实例与估价对象转换状况，更符合实际。 　　1.2.5计算比较价值 　　比较价值的公式是，比较价值=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产?羁龅髡?系数。此公式是由上述三个修正公式总结整理而成，体现了最终的比较价值是如何计算得到的。 　　2市场比较法在应用中存在的问题 　　仅仅了解市场比较法在估价中的步骤是不够的，还需明确在应用市场比较法时碰到了什么问题，这样才能为房地产估价发展保驾护航。按照