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市场法在房地产价值评估中应用研究 　　摘 要：房地产是当代社会的重要财产，其以增值快，收益高的性质吸引了大量投资，对房地产进行评估是市场和投资者的需求。主要探索市场法在房地产评估过程存在的问题，并在原有市场法计算的基础上结合建筑成本进行完善和优化，尝试为市场法在房地产评估的新形势下的应用提供一种可行思路。 　　关键词：房地产；市场法；赠送面积；建筑成本 　　中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.03.068 　　1 房地产评估概况 　　1.1 房地产评估概念 　　所谓房地产，指房屋和土地，或者房产和地产，是不动产的俗称。房地产评估指房地产评估师在特定目的前提下，按照严谨的程序，遵循公认的原则，依据有关政策，法规和标准，在合理的假设下，采用科学的评估方法，对特定的房地产在特定的时间下的特定价值，进行分析，测算，判断并提供相关专业意见的活动。 　　1.2 房地产评估体系 　　房地产评估主要存在两大体系：一类是以美国为代表的国家，主要采用成本法，市场法，收益法这三大传统评估方法。此类国家的评估师在对房地产进行评估时，更加注重运用在数学计量等技术上建立起来的定量数学模型，从投入产出的角度来推算房地产的评估值，他们认为此类评估结果更为公平合理，易于被接受。另一类国家是以英国为代表，主要采用五种评估方法，增加了利润法和剩余法，此类国家的评估师通常根据交易市场信息，结合自身经验推算房地产价格。我国房地产评估方法主要受到英国评估体系的影响，更多地依赖于评估师收集到的信息和个体经验，大体上不借助数学模型。 　　1.3 我国房地产评估行业发展概况 　　我国的资产评估兴起于改革开放之后，社会主义市场经济建设过程中。1990年，国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心，负责全国国有资产评估工作。我国资产评估协会于1993年正式成立，标志着我国评估行业从政府管理逐步向行业自律过渡。同年，我国诞生了首批房地产评估师。1994年，颁布《城市房地产管理法》，明确赋予了房地产评估法的法律地位，标志着房地产评估正式成为国家法定制度。1998年，原国资管理局撤销，中国资产评估协会和评估工作同时交由财政部管理。1999年至2000年，评估机构脱钩改制工作基本完成，我国房地产评估行业进入飞速发展阶段，目前已基本形成公平竞争，开放有序，监管有力的房地产估价市场，在解决房地产市场失灵，保障交易公平和维护交易者合法权益等方面发挥着重要作用。 　　2 市场法概述 　　2.1 市场法的概念 　　是由专业评估师，通过选取一定数量发生过交易且符合相关条件，与估价对象类似的房地产，将其与估价对象进行比较，之后对其成交价格进行合理调整，求取估价对象参考价值的方法。 　　2.2 市场法的适用对象 　　适用对象主要为住宅，例如普通住宅，高级公寓，别墅等，特别是数量众多，存量成套的住宅最宜用市场法估价。其次是商铺，写字楼，厂房以及房地产开发用地。 　　2.3 市场法的主要步骤 　　（1）搜集交易实例。 　　即搜集大量的发生过交易的房地产及其成交价格，成交日期等信息。 　　（2）选取可比实例。 　　即从搜集的大量交易实例中选取三个以上的符合一定条件的交易实例。 　　（3）处理可比实例成交价格。 　　需要消除三个方面的不同所造成的可比实例成交价格和估价对象价值的差异：特殊交易情况和正常交易情况不同，成交日期和估价时点不同（实质上是这两个时间房地产市场状况不同），可比实例状况和估价对象状况不同，分别称为交易情况修正，市场状况修正，房地产状况修正。 　　（4）求取比准价格。 　　通常是用简单算术平均数对多个可比实例的比准价值进行均值计算，得出比准价格。 　　3 传统市场法存在的不足 　　3.1 不符合房地产发展趋势 　　根据不完全统计，2012年之后，超过90%的房地产开发商会在楼盘中以赠送面积的形式来促进销售。赠送面积的实质是开发商通过打擦边球与二次施工这两种方法，达到让实际开发面积超额却不必补缴土地出让金，通过少量成本的增加来获得更大收益的目的。由于存在赠送面积的商品房?c传统商品房的差异，评估带有赠送面积的商品房，不可单纯地将赠送面积一并合计入建筑面积内进行计算，于是在对此类房地产进行评估时便遇到了难题。但观察比较赠送面积的性质后，不难发现，房地产开发商在取得赠送面积部分时，不同于取得建筑面积部分，他们极少或是根本没有支付土地出让金，房地产开发商为赠送面积付出的仅仅是对应的建筑成本，因此赠送面积部分在计算时可以仅视作建筑成本。 　　3.2 难以有效地收集交易实例 　　对于传统的，用于自身居住或以投资为目的进行出售盈利的商品房，评估师多是采用单一的市场比较法，评估的前期