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开征物业税必要性与对策 　　摘 要:物业税制度实施后,将会对增值的房地产价值重新进行分配,通过税收杠杆,调节个人收入,平衡社会财富。一方面,对拥有不动产多者征收高税率的税费,并且根据不动产增值情况年年课税,达到遏制其财富膨胀的目的。另一方面,物业税收增加了地方财政收入,有利于当地公共福利事业的发展,通过财政转移支付手段,调节社会公平。 　　关键词:开征物业税;必要性;对策 　　中图分类号:F810.42 文献标识码:A文章编号:1008-4428(2010)06-06-03 　　 　　物业税,又称为不动产税,主要以土地、房屋等不动产为课税对象,要求其承租人或所有者每年缴付一定税款,同时随着不动产市场价值的升高所缴纳的税额也会相应提高。从理论上来讲,物业税属于财产税类,物业税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大税种。不动产税主要纳入地方政府财政收入,由中央统一立法,分别生产经营用房和居住用房实行不同的税率,规定税率幅度。地方可在统一规定的税率幅度内,确定当地具体的适用税率。在西方发达国家,不动产税已经成为地方政府的主要财政收入。我国物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等合并,转化为在房产保有阶段统一收取物业税,将房屋建设期间的税费征收转变为房屋保有期间的税费征收。 　　一、美、日两国物业税征收情况 　　1、美国。为鼓励一般百姓购房,政府规定百姓在购买第一套自住房时可以免缴财产税;当购买第二套住房时,就要缴纳财产税;购买第三、第四套住房时财产税会有一个较大比例的增长。 　　2、日本。日本从1991 年起为了公平土地所有者及其他形式财产所有者之间的税负,引入了土地价值税,凡拥有土地的公司和个人都需缴纳该税。1998 年之后,强制征收土地价值税的措施暂停。在日本,物业税也是作为地方税由市政当局征收,应税对象是土地、房屋及应折旧资产。汽车及其他轻便交通工具单列入其他税种,不征物业税。物业税的税基主要是土地、房屋、应折旧资产及其他在应税土地清册上注明的资产的价值。土地清册上的资产价值每隔三年需依据新的市场价值调查结果调整一次。对住宅占地,不足200 平方米的按照其实际占用面积的1/6 课税,超过200 平方米的按照其实际占用面积的1/3 课税;1963 年1 月2 日至2004 年3 月31 日期间建造的、地基面积为50～280 平方米的住宅,前三年享受物业税减半的优惠;1963 年1 月2 日至2004 年3 月31 日期间建造的、地基面积为50～280 平方米的三层以上的防火住宅建筑,可享受前五年物业税减半的优惠。 　　总的来说,除个别国家外,西方各国财产税收入占一国全部税收的比重一般在10%以上,其作为主体税种在国家进行收入调节中起着不可忽视的作用。[1] 　　二、开征物业税的必要性 　　1、简化税制,规范房地产市场。物业税的开征可以实现现有税种的有效整合,有利于推动我国内外税制统一的进程。目前,我国涉及房地产的税种有十多种,而开征的物业税主要是把现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税合并,建立统一的物业税,减并税种,合理收费,降低税负,拓展税基,壮大税源。并且把相应的征收环节后移,将开发建设、交易等环节承担的费用转为房地产拥有或使用人承担,降低初始阶段的成本,增加保有阶段的税收,进而降低购买者买房的“门槛”,更好地激活房地产业的发展。 　　2、调节收入分配,缓解贫富差距,促进社会公平。公平和效率,是我们在经济领域常常关注的重要问题。物业税作为一个与广大公民个人利益息息相关的重要税种,如何能够在经济生活中体现效率,又在最大程度上体现社会公平,是我们在构架物业税制时所必须考虑的问题。我国现行的房地产税收体系中,土地和房屋一旦增值,开发商和业主将获得更多的利益,而政府无法参与增值价值的再分配,从而使得财富流向物业保有者。谁拥有的物业越多,谁的财富增值的就越快。买房已经不是为了满足日常居住需求的消费而成为投资赚钱的手段,使高收入者和低收入群体之间的贫富差距进一步拉大。物业税制度实施后,将会对增值的房地产价值重新进行分配,通过税收杠杆,调节个人收入,平衡社会财富。一方面,对拥有不动产多者征收高税率的税费,并且根据不动产增值情况年年课税,达到遏制其财富膨胀的目的。另一方面,物业税收增加了地方财政收入,有利于当地公共福利事业的发展,通过财政转移支付手段,调节社会公平。 　　3、进一步遏制投机行为,提高土地资源的利用率。我国房地产税费制度目前不能很好地限制房地产市场的投机行为。“炒楼”、“炒房”、“圈地”等行为掩盖了市场的真实需求,导致供求关系失衡,容易引起市场的不稳定,同时政府的宏观调控也容易失位。物业税的开征会使自用需求者倾向于购买面积较小的房地产,并在一定程度上抵制房