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广西开征物业税若干问题研究 　　[摘 要] 开征物业税是一项系统工程，涉及到多方利益和博弈。广西开征物业税面临的大环境和全国一样，但广西自身社会经济条件的不同，在必须遵循公平原则、宽税基与低税率原则以及税收高效率、低成本原则基础上，开征物业税还需解决的关键问题是：界定物业税与土地出让金的关系;评估体系的不完善影响广西开征物业税;产权不明成为广西开征物业税的一大障碍;物业税的税负水平难以确定。广西开征物业税在立法、税制要素、信息资源系统以及物业估价技术等要素都不具备，开征物业税还有很长的路要走。随着不动产统一登记体系基本形成，广西离开征物业税也就不远了。 　　[关键词] 广西;物业税;问题研究 　　[中图分类号] F810.424 [文献标识码] B 　　一、物业税的相关概念 　　从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，主要针对土地、房屋等不动产作为课税对象，不区分经营性与非经营性，以其财产价值作为计税依据，对其持有者（承租人或所有者）每年都征收的一定税款，且应纳税值随着不动产市场价值的升高而提高。[1] 　　理清物业税与现有房地产税费之间的关系是物业税开征的首要前提。房地产税费种类较多，主要有土地出让金，土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、房产税以及房产交易税费等。由此可见，房产税仅仅是房地产税费的一种。而物业税是对交易环节和保有环节征收，因此，房产税也从属于物业税。从简化税制角度，开征物业税，将房产税、房产交易税费，以及现行涉及土地房产的所有税费并入其中，但不包括土地出让金。 　　二、广西开征物业税必须遵循的原则 　　（一）公平原则 　　所谓公平就是相同支付能力的纳税人应当承担相似的税负，较高支付能力的纳税人承担较高的税负。保证公平的关键是对房地产价值的评估。因此，广西开征物业税的一个重要前提就是完善评估体系，建立一支高素质的评估队伍。 　　（二）宽税基、低税率原则 　　物业税属于地税，广西开征物业税应当坚持宽税基原则。一般而言，除学校、医院、宗教等公益性和保障性住房等属于减免范围内的房产和土地外，农村和城镇的其他房产、地产都应该纳入征税对象，这样可以保证相对稳定的税源。低税率原则要实行阶梯税率或差别税率，对一定面积或价值内的住房实行低税率，并根据广西自身的财政支出水平及房地产的市场价值来具体确定。 　　（三）税收高效率、低成本原则 　　所谓税收高效率就是通过税收发挥其在社会资源有效配置中的作用，低成本是指在征税过程中要节省税收成本，物业税的开征要使其对社会福利损失降到最低，不能对家庭正常拥有保障性住房的需求产生影响。 　　三、广西开征物业税需解决的关键问题 　　（一）界定物业税与土地出让金的关系 　　物业税与土地出让金关系的界定是开征物业税不能绕开的问题，也是广西开征物业税首先要解决的问题。关于二者之间的关系，业界有两种观点：一是把土地出让金并入物业税中;二是土地出让金不应纳入物业税中。第一种观点是政府已经收取了40-70年的土地出让金，若再收取物业税，这是双重收税，将加重老百姓的负担。同时，把土地出让金并入物业税中，将有利于降低开发商的开发成本，从达到降低房价的作用。笔者认同第二种观点，主要基于以下考虑：第一，物业税是税收，土地出让金是40-70年的土地租金，是一种收益，二者在本质上就有所不同，将土地出让金并入物业税中缺乏理论依据。第二，将土地出让金并入物业税中，政府将失去对土地资源的分配依据，土地不在是财产，转让、抵押等就无从谈起，严重影响金融秩序;同时，地方政府失去了一次性取得财政的机会，影响当期的财政收入，影响地方政府开征物业税的积极性。第三，土地出让金分开征收，降低了开发商的进入门槛，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能达到降低房价的目的，房价主要是受区域经济发展水平及供需关系的影响。 　　广西作为欠发达地区，在我国经济进入新常态的背景下，面临着主动发展与被动进入新常态的挑战。刚进入工业化中期阶段不久，人均GDP仅相当于全国水平的73%，全面小康社会总体实现程度低于全国7.9个百分点，在发展阶段上滞后全国，在这种情况下广西提前进入新常态，与全国特别是东部地区比起来，显得比较被动，适应起来难度更大。因此，广西开征物业税，同时保留土地出让金，应当考虑对适用新常态的产业用地在土地出让金方面给予优惠;物业税的税率和减免扣除方面应当考虑经济发展水平，不能一味的参照发达地区或城市房地产的物业税的征收管理办法。 　　（二）评估体系的不完善影响广西开征物业税 　　就全国而言，物业税征收的是市场价值，开征物业税需要每年对房地产的市场价值进行评估。因此，需建立公正、客观和科学的房地产估价体系，但我国房地产估价体系并不完善，市场还不规范，存在收费标准不