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房奴现象成因与对策研究 　　从现象上看，房奴问题源于高涨的房价以及居民不合理的消费习惯等因素，但在预期房价上涨的状况下，根据购房者博弈模型成为房奴却是居民的理性选择。房奴问题给购房者带来了沉重的经济压力和心理负担，成为影响社会和谐的不利因素。本文认为，解决房奴问题可以采用预防和化解两大类对策，需要政府、银行和购房者共同采取行动。 　　[关键词]房奴；购房者博弈；理性选择；成因；对策 　　[中图分类号]F124.9 　　[文献标识码]A 　　[文章编号]1004-518X(2007)05-0126-07 　　施继元(1972―)，男，上海交通大学安泰经济与管理学院博士研究生，上海金融学院中小企业金融研究所所长，副教授，研究方向为银行管理、区域经济；(上海 201209)高汝熹(1943―)，男，上海交通大学安泰经济与管理学院教授，产业与区域经济研究中心主任，博士生导师，研究方向为区域经济、产业经济宏观经济；(上海 200052)戴小平(1962―)，女，上海金融学院金融系教授，研究方向为商业银行经营管理。(上海 201209) 　　 　　房奴是指在购买住房后背上沉重的经济压力和精神压力的消费者。伴随着房价的快速上升，2005年后房奴成为社会流行词汇。目前，房奴现象已成为对经济宏、微观层面都产生巨大影响的因素。因此，有必要对房奴现象成因、危害性及其预防与化解策略等进行分析。 　　 　　一、房奴现象产生的原因分析 　　 　　房奴现象始于2002年后我国房地产市场的全面复苏，伴随着房价快速上升而日渐严重。从现象上看，房价上升、居民踊跃购房、动拆迁、银行推动等因素是导致该现象产生的重要原因。但是，在分析房奴现象产生的原因时，不仅要看到现象学上显而易见的直观因素，更要挖掘现象背后的根本原因，即决定这一现象发生的体制性因素。 　　(一)房奴现象产生的直观原因 　　在分析问题的产生原因时，我们首先观察到的是直接导致这些问题产生的各种因素，我们将之称为直观原因。房奴现象产生的直观原因是那些可以直接用来解释房奴产生的经济现象，比如住房价格上升，居民超能力消费等。这些因素可以清楚地揭示房奴现象产生的直接原因，因而能够被社会大众普遍认同。综合我国近年来经济、金融和社会生活发展中存在的各种现象，我们认为比较重要的直观原因有： 　　1、住房价格快速上涨是居民债务负担沉重并成为房奴的首要原因 　　从2002年左右新一轮房价上涨周期启动以来，房价快速上涨(参见表1)。上海、北京、深圳等大城市涨幅惊人，已远远超出普通家庭的承受能力。房价与人均可支配收入之比已经远远超过国际上普遍认可的标准。目前，上海、北京等地的90平方米住房与年人均可支配收入的倍数为30倍左右。而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41、英国10. 3、法国7. 68、美国6. 43，在人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11.07倍。 　　2、居民消费观念“亚健康”是房奴产生的重要原因 　　 　　“亚健康”的居民消费观念对我国房奴现象的产生具有重大影响。体现在几个方面：(1)20世纪90年代中后期以来，西方超前消费理论在国内逐渐被接受，居民逐渐形成消费主义观点。(2)伴随着经济连续高速增长，居民收入水平连续较快增长，国内居民对未来收入的预期比较乐观。(3)居民对拥有自有住房具有强烈的偏好。受“居者有其屋”等传统思想的影响，加上国内的住房租赁市场欠发达和完善，大部分国内居民尚未形成通过租房解决住房问题的观念。因此，为了改善住房条件，一些经济条件一般的居民仍然选择购买住房或购买过大过好的房屋。(4)从众心理严重，国内居民的攀比心理也是导致居民无法理性消费的原因。 　　3、居民风险教育缺失，商品房市场投机意识盛行 　　由于预期房价上涨，加上很多年轻消费者没有经历过住房价格下跌的风险教育，因此以购买商品房作为投资工具的比例也不低。大量新建的、已销售的商品房明显偏高的空置率说明投资比例高于官方的统计数据。这些投资者往往不仅仅持有一套住房，计划在房价上涨后择机抛售获利，但如果住房无法以合理价格售出则购房者将面临巨大的还贷压力。2006年上海出现的房价下跌趋势已经使不少投资者无法按期还贷，被银行起诉要求拍卖抵押品还贷。 　　4、银行利益驱动是房奴现象的助推器 　　由于个人住房贷款是目前国内安全性最高、盈利性最好的贷款品种，商业银行个人住房贷款中存在暴利。银行在预期收入理论支配下大量发放贷款，并在同业竞争的形势下，不断降低住房贷款发放标准，对借款人的弄虚作假熟视无睹甚至默契配合。 　　5、市政动迁、旧城改造造就了一批“被动房奴” 　　各地政府为改善市容市貌，进行了大量的旧城改造，由此产生的市政动迁使一些动迁户不得不购买商品房。由于被动迁