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房地产上市公司发展态势研究 　　[摘要]以深沪A股104家房地产上市公司2013年的财务数据为基础，运用因子分析法对房地产行业的整体经营进行评价，进而为提高房地产行业经营绩效提供方向。结论是2013年房地产行业发展一般，大多数公司的经营状况处于同一水平，不少公司每股收益和净资产净利率都偏低。通过分析经营差异，房地产行业应加强资金管理，增加主营业务收入，增加企业的收益和现金流量。 　　[关键词]房地产；因子分析；配对样本T检验 　　[DOI]1013939/jcnkizgsc201529064 　　1研究设计 　　1.1指标选取 　　经营绩效应该是反映企业整体的生存竞争力，以及日常经营活动的效益，其评价即包括财务方面，也包括非财务方面。因为我们日常对非财务方面的评价以财务指标量化，所以，本文经营绩效评价用财务指标表示。经营绩效指标通常分为两种：一种是单一评价指标，另一种是综合评价指标。理论界通常采取的做法是，从能反映企业经营活动的一系列指标中，选取最重要的指标构成评价体系。而且考虑到没有一个财务指标可以全面的反映公司的经营效率效果，所以从整体评价公司经营能力角度出发，评价104家房地产上市公司的经营绩效采用综合评价指标。结合房地产的经营特点，本文从盈利能力、偿债能力、收现能力、营运能力以及成长能力五个方面选取重要指标，构成房地产经营绩效评价体系。 　　以下是选取的评价指标体系：盈利能力方面的指标是净资产收益率X1（净利润/平均权益）；每股收益X2（净利润/期末普通股股数）；资产报酬率X3（利润总额/平均资产）；营业利润率X4（净利润/销售收入）；营运方面的衡量指标是总资产周转率X5（销售收入/公司平均资产）；偿债能力方面的指标是现金比率X6（现金/流动负债）；利息偿还倍数X7（息税前利润/利息费用）；成长能力方面的指标是净资产增长率X8（股东权益变化值/报告期股东权益）；收现方面的指标是经营现金净流量对债务比X9（净经营现金净流量/负债总额）。 　　1.2样本来源 　　经营绩效评价指标的数据均来自新浪数据库，选取的样本是2013年深沪A股的104家房地产上市公司，剔除了停牌的上市公司以及发行B股的上市公司。 　　2实证检验分析 　　2.1描述性统计 　　为了对房地产上市公司的经营情况进行总体描述，文章首先对选取的9个财务指标进行描述性统计分析。 　　分析表明：除了短期偿债能力、营运能力指标的最大值与最小值相差比较小之外，其他类指标都相差比较大，说明房地产上市公司的短期偿债能力相当，整体营运能力很好。盈利方面，公司间具有较大差异，而且总体均值水平与最大值差距很大，可见只有少数房地产公司具有较高的收益。公司间的收现能力也存在较大差距，而且总体均值为负数，说明企业营业收入的收现情况并不乐观。从公司的成长性来看，净资产增长率在公司间差异巨大，但是均值为正值，说明房地产公司整体态势是增长型，但是公司间差距太大，而且有不少公司仍处于低迷状态。从总体上对2013年房地产行业上市公司的经营绩效进行分析，可知盈利能力指标、收现指标以及成长能力指标是影响公司经营绩效的主要指标。 　　2.2因子分析 　　从表1可以看出，KMO值为0589，满足大于05的要求，球形度显示Sig小于005，表明所选数据矩阵非单位矩阵，可以对选取的数据进行因子分析。为避免共线性，评价经营绩效采用因子分析法，目的是用较少的几个变量描述多个原始变量之间的关系。我们通过KMO检验可以判断选取的数据是否适合因子分析，结果见表2。 　　表2显示，SPSS提取特征值大于1的为公因子，本例提取4个公因子，累计方差贡献率达到78616%，基本满足要求的80%，因此，提取的这4个公因子可以较好地解释原始变量所包含的信息。 　　载荷矩阵描述的是原始变量与提取的公因子的关系，载荷越大，关系越密切，而且旋转可以使差异变大，各个因子的意义更明显。本文中，因子1在净资产收益率、净资产增长率上具有最大的绝对值，因子1代表企业的盈利能力和成长能力。因子2在总资产周转率以及经营现金净流量对负债比率上具有最大绝对值，因子2代表企业的营运能力和收现能力。因子3在营业利润率上具有较大的绝对值，代表企业的盈利能力。因子4在现金比率上有较大的绝对值，代表企业的短期偿债能力。 　　企业经营绩效（F）=28041FAC1+19693FAC2+19664FAC3+11.219FAC4.根据企业经营绩效得分公式，得出104家企业的经营绩效得分，描述统计如下：经营绩效得分在1以上的，总共有3家公司，得分在05～1的有11家公司，得分在0～05的有32家公司，得分在-05～0的有50家公司，得分在-1～-05的公司有4家，得分在-1以下的共有4家。 　　综上，2013年我国104家房地产