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房地产业中利益博弈分析 　　摘要：近年来我国房价一路上扬，上涨速度较快，部分地区的房价甚至呈现出非理性的增长态势。房地产是关乎国计民生的产业，房价高低对老百姓的生活有重大影响，而房地产博弈是一个影响因素复杂、多阶段的动态博弈。在此，本文主要对中央政府与地方政府、地方政府与开发商、开发商与消费者之间的相互博弈进行分析并提出相关对策建议。 　　关键词：博弈；房地产；地方政府；开发商；消费者 　　房地产业是目前我国的支柱产业，是关系国计民生的重要行业，房地产业的良性循环必然带动其他行业的发展，而房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制，博弈的主体包括中央政府、地方政府、开发商、消费者等。地方政府主要控制土地供给；消费者在这里指的是有刚性需求的购房者，是购房用以自住而不是投资或投机；开发商指的是以获取最大利润为目的的房地产开发投资者。本文接下来就将对房地产调控中各参与方之间的博弈情况进行分析。 　　一、中央政府与地方政府之间的博弈 　　在房地产业的调控中，中央政府扮演着主导者的角色，在政策执行上，地方政府作为中央政府的下属单位，这种行政隶属关系决定了中央政府才是宏观政策的执行主体，地方政府必须严格执行中央下达的各种政策指令。但是事实上，在房地产市场调控方面，中央政府和地方政府存在明显的目标差异。中央政府制定各种政策对房地产市场进行调控是为了使其健康正常发展，是为了确保国民经济稳定发展。而地方政府大部分财政收入是来自土地出让及房地产相关税收，在贯彻中央调控房地产政策的时候，地方政府会更多从地方税收、官员业绩等方面去考虑。由于目标上存在这样的差异，地方政府在贯彻执行中央政策过程中显得不够积极，甚至有意阻碍政策的执行，形成非合作性博弈。 　　在此，以中央政府监督为前提，我们可以构造出一个地方政府行为选择的“监督博弈”模型。其支付矩阵如表1所示。 　　从表1可以看出，首先，如果地方政府在地方房产的开发过程中遵守中央的相关规定，那么中央的获益为C。假设中央政府对地方政府的监督成本为S（t），那么在地方政府守规开发房产的情况下，中央政府最后的获益，监督的话为C-S（t），不监督的话监督成本为0最后收益就为C。而不管中央政府监督与否，地方政府守规开发房产的成本都为c。其次，如果地方政府在地方房产开发过程中违反中央政府相关规定，则其对社会的损害为L。地方政府的违规行为同样面临中央政府的监督和不监督，如果中央政府监督地方政府的违规操作行为，将勒令其改正并对其罚款F，中央政府的总收益就为C+F-S（t），而地方政府的成本就为c+F，否则为0。 　　通过分析可得，中央政府选择监督或不监督，以及地方政府守规与违规总是受到选择这些行为所获得的收益或付出的成本的影响。中央政府从地方房产开发中获得的收益C越大，监督成本S（t）越小，加上如果地方政府违规开发对社会的危害L越大，中央政府选择监督策略的概率就越大；而地方政府是否遵守中央相关规定进行房产开发更多的受到违规处罚力度，即F的大小影响，F越大，那么地方政府守规开发的概率越大。 　　中央与地方政府的博弈归根结底是一种制度上的平衡和制约。中央与地方政府之间需要建立有效的利益平衡机制和市场监督机制。 　　二、地方政府与开发商的博弈 　　房地产市场上存在着非常严重的信息不对称问题，尤其作为一个政策性非常强的行业，地方政府相对于房地产开发商有明显的信息优势。作为房地产市场的生产者，生产者的利润最大化导向促使开发商总是倾向于选择能使其达到利润最大化的开发方案，而地方政府可能考虑的更多的是决策官员的政绩及整个区域的总体发展规划。在这种博弈过程中，政府利用其在土地利用规划及土地使用方面的绝对权力约束开发商的行为， 开发商则想方设法推动政府做出对其有利的土地使用决策，从而最终实现其利润最大化目标。地方政府这种行为称为监督行为， 因此我们可以构造一个存在政府监督的开发商行为选择的“监督博弈”模型，如表2所示。 　　其中，地方房产被开发后， 地方政府可以获益A， 地方政府监察部门对该开发商的检查成本为J（r）。假设不考虑开发商获益，开发商在遵守地方政府相关规定开发房产的情况下付出的成本为a。那么，当开发商守规开发房产，同时地方政府选择认真执行检查这个策略的时候，地方政府的收益为A-J（r），开发商付出的成本为a。而当开发商守规开发房产而diff政府选择了不检查策略的时候，地方政府的收益就为A，开发商付出的成本依然为a。假设开发商选择了不遵守地方政府规定来开发房产，那么在地方政府选择对开发商行为进行严格检查监督的情况下，检查出来开发商的这种行为并勒令其改正同时对其进行罚款C，最后地方政府的收益就是A+C-J（r），开发商则除了开发守规成本a之外还要付出C的罚款，因此开发商的总成本为a+C。另外，如果开发商违规