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房地产业营改增纳税实务中核心问题探究 　　摘要：本篇文章首先对实施“营改增”政策的作用进行阐述，从抵扣、税负以及财务三个方面入手，对房地产业“营改增”纳税实务中的核心问题进行解析，并以此为依据，提出房地产业“营改增”纳税实务问题的处理对策。希望通过本文的阐述，可以给相关领域提供些许的参考。 　　关键词：房地产业；“营改增”；纳税实务；核心问题 　　在当前我国社会经济全面发展背景下，营业税中存在的漏洞逐渐显现出来，重复纳税现象的出现，不但给我国企业税负方面带来了影响，同时还使得企业综合竞争水平逐渐下降。随着我国房地产事业的快速发展，其在我国社会经济增长中发挥着重要的作用，并且成为了我国经济的主要产业之一。近几年来，房屋价格的逐渐提升，房地产企业业务得到了全面扩充，行业内部呈现出了竞争逐渐加剧的现象，群众购房压力不断增大，这给房地产企业的今后发展带来了影响。所以，“营改增”政策的落实，给房地产企业今后发展提供机遇的同时，也提出了考验，怎样降低“营改增”政策给房地产企业带来的影响已经得到各个领域的关注，因此，加大对房地产业“营改增”纳税实务中的核心问题的探究是非常必要的。下面，本文将重点阐述和分析房地产业“营改增”纳税实务中的核心问题。 一、实施“营改增”政策的作用 　　所谓的营改增主要指，将企业之前缴纳的营业税收进行更改，更改为增值税收。采用税务改革的方式，可以将营业税中重复纳税现象进行消除，缓解企业税务负担。针对房地产企业来说，“营改增”涉及的内容有不动产销售、房屋租赁、物业管理等，所以，纳税人范畴存在一定的广泛性，不仅包含了房地产企业，同时也涉及了和其相关的产业。在房地产企业运营环节中，税务处理含有繁琐性，在进行税务流转时，将会面临重复纳税现象，并且营业税和土地税重复纳税现象较为突显，进而给增值税抵扣链条带来了影响。由此可见，实施“营改增”政策是非常必要的[1]。因此，通过落实“营改增”政策，不但可以防止重复纳税现象出现，同时还能实现进项税额的抵扣，减少企业整体税负，进而促进房地产企业健康发展。 二、房地产业“营改增”纳税实务的核心问题 　　（一）抵扣方面 　　从增值税抵扣角度来说，主要指纳税的税务等于销项税和进项税之间的差额，之后在进行房屋销售过程中，结合相关税率进行纳税，此项税务也就是销项税，之后在购置该产品过程中，销售企业将会出具增值税专用发票，发票中销项税额能够实现对当期增值税进项税额的抵扣。针对房地产企业来说，在落实“营改增”政策之后，应该把抵扣问题重点放置在抵扣链条完备性方面，只有保证抵扣链条完善，才能将上一环节纳税人支付的增值税进项税额转移到下一环节中，进而达到抵扣的目的。 　　（二）税负方面 　　在落实“营改增”政策之后，房地产企业可以有效防止重复纳税现象出现，从短期角度来说，企业整体效益得到了提升，在某种程度上缓解了自身税负，达到了减少税务压力的效果。然而，部分房地产企业在落实“营改增”政策之后，税负不仅没有得到减少，反而出现了提升，导致这种现象出现的主要因素在于两方面，一个是税率大，另一个是抵扣难。因为房地产企业自身含有特殊性，增值占比比较高，在增值税率提升之后，增值部分需要缴纳的税款比较多，使得自身税负也得到了提升[2]。在“营改增”政策背景下，即便部分企业实现了税负的减少，但是由于房地产企业上下游之间没有建立完善的抵扣链条，进而存在抵扣难度高等现象，加剧了房地产企业税务压力。 　　（三）财务方面 　　随着“营改增”政策的全面落实，这给房地产企业会计核算方面带来了一定影响，主要展现在企业资产负债、现金流等方面。其中“营改增”政策给负债带来的影响一般展现在企业在进行固定资产采购过程中，部分设施增值税中进项税额实现抵扣之后，将会使得固定资产净值逐渐减少，同时，部分设施供应厂家不能开据增值税专用发票，进而无法实现抵扣，增加企业负债率。针对现金流来说，“营改增”政策给其带来的影响一般展现在，企业在购置资产之后，相关税额得到了抵扣，现金出现减少，进而加剧了企业现金运作，给企业资金链的运营提供了条件。 三、房地产业“营改增”纳税实务问题的处理对策 　　（一）提高财务管理核算水平 　　在“营改增”背景下，为了将会计核算问题进行全面处理，房地产企业应该在内部构建完善的财务管理机制，加大企业财务内部监管，实现房地产企业财务管理核算质量的提升。这就需要房地产企业采用构建规范的会计核算体系的方式，实现会计核算体系的优化，同时加大专业性人才培训和引进。利用规范的会计核算体系，促进企业财务核算工作顺利开展。在构建会计核算体系的过程中，应该根据房地产企业真实运营情况。通常情况下，会计核算体系一般构建在核算机制之上，对会计核算各个流程进行监管，保证财务核算整体质量和水平。此外，可以加入财务人员在经营过程中的前