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房地产业发展与公共服务耦合协调关系研究 　　摘要：以武汉市2003-2014年数据为基础，构建房地产业发展程度与公共服务水平评价体系，利用变异系数法进行综合测度。在此基础上利用耦合协调模型，分析了武汉市房地产业发展和公共服务的耦合协调特征，结果发现：1.在2003-2007年武汉市公共服务综合得分优于房地产业发展程度综合得分，在之后房地产业发展综合得分反超；2.武汉市房地产业发展和公共服务耦合关系较好，耦合度值一直在1附近；3.在研究期内，二者协调度值从0.46不断上升至0.97。据此提出了相应的政策建议。 　　关键词：房地产业，公共服务，耦合协调度，评价与分析 　　中图分类号：F293 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2016）09-0010-19 收稿日期：2016-08-10 　　1 引言 　　近年来，我国城镇化高速推进，房地产行业蓬勃发展，在国民经济中占重要地位。城镇化过程伴随着大量人口涌入城市，住房的需求旺盛，房地产业的发展满足了这一基本生活消费品，而且对相应生活配套设施提供了空间条件。但是，大量的人口挤占了城市相对短缺的公共服务资源，造成了“交通拥堵”“看病难”“上学难”“环境恶化”等城市病的发生，房地产业发展与公共服务供给的协调发展显得迫切需要。 　　房地产业发展和公共服务相辅相成，既有各自独立性又相互促进、共同发展。首先，房地产业发展和公共服务有独立性，二者同属城市发展系统。从城镇化的角度讲，“新型城镇化道路”是土地城镇化和人口城镇化的有机结合，如果说房地产业发展是城镇化的规模，人口城镇化就是新型城镇化的质量，而提高公共服务水平是人口城镇化的重要途径。从经济―社会双系统角度来看，房地产是国民经济的重要组成部分，关系着市场经济繁荣发展；而公共服务是社会功能正常运转的基础。其次，城市公共服务有利于提高房地产价值。商业地产价值受交通基础设施影响较大，住宅价格随教育、医疗条件的差异而变化。最后，房地产发展促进公共服务水平的提升。一方面，在房地产业发展过程中，破旧立新，并配套建设一定公共设施，改善了城市环境；另一方面，房地产的发展为城市发展积累了资金，在分税制下，使本来捉襟见肘的地方政府财政有了公共服务支出的宽裕资金。由此可见，城市房地产业发展和公共服务是经济社会大系统中的两个既独立又紧密相关的部分，研究二者的关系就是探索新型城镇化中人的城镇化与土地城镇化的平衡发展道路，也是研究经济――社会系统有序运行、和谐发展的基础。 　　房地产发展和公共服务水平协调发展是两个系统中各部分或要素在相互开放的条件下相互依存、相互适应、良性循环、有序运行、共同发展的状态和过程。目前在CNKI中未检索到房地产业发展与公共服务供给的协调性相关研究。为了进一步探究这种关系，借鉴物理学上的耦合协调关系来量化分析。耦合是指两个或两个以上系统相互之间存在彼此影响的关系，在变化中各子系统之间良性互动，相互依赖，相互促进，达到协调稳定发展状态，在城市化、生态环境、经济社会等方面应用广泛。房地产业发展与公共服务的耦合关系是房地产业与公共服务相互作用，由低级共生逐渐走向高级协调发展过程，通过耦合协调度来衡量房地产业发展与公共服务水平的关系，能反映出房地产业与公共服务复杂关系的阶段性特征。鉴于此，本文基于耦合协调模型，选取武汉市2003-2014年的房地产业发展和公共服务相关数据，构建房地产发展和公共服务综合评价指标体系，运用变异系数法测度指标综合值，再通过耦合协调模型对两者的耦合协调程度量化分析，根据耦合协调度划分房地产业发展与公共服务关系的不同阶段，并考察每个阶段的不同特征及整体演变规律，最后提出武汉市房地产发展与公共服务供给耦合协调发展优化策略，为政府部门制定相关政策提供科学依据和现实指导。 　　2 耦合协调度模型 　　2.1 耦合度模型 　　耦合的概念最初来源于物理学，主要是指2个或2个以上的系统通过各种相互作用而彼此影响的现象，目前在研究变量之间相互关系方面应用广泛。本文构建耦合协调模型，主要是用来反映城市房地产市场发展与公共服务水平之间从无序到有序的转变过程，来揭示二者相互作用关系，同时也反映城市系统发展的平稳性，能较好地判断经济社会和谐程度。耦合度理论模型表达式如下： 　　C为两个变量的耦合度，K为调整系数，一般取K=2，f（x）、g（x）分别表示城市房地产业发展水平和公共服务水平的函数，其中α，β表示相应函数的调整函数，由于房地产业和公共服务重要性不相上下，为了保证二者的同等重要性，设定α+β=1，这里取α=β=0.5。由数学运算规则和实际意义可知，C的取值范围为[0，1]，C趋近0，表示城市房地产发展程度和公共服务水平处于低度耦合状态；C接近1，表明城市房地产发展程度和公共服务水平耦合发展程度较好