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房屋抵押权实现过程中权利冲突及解决对策 　　摘 要：对于同一个房屋，可以同时存在数个抵押权，也可以是抵押权与其它权利并存。本文重点就在房屋抵押权实现过程中，出现的抵押权与租赁权、工程价款优先受偿权，以及数个抵押权之间的冲突展开研究，并且提出相应的解决对策。 　　关键词：房屋抵押权；租赁权；工程价款优先受偿权；冲突 　　一、房屋抵押权在实现过程中权利冲突的理论概述 　　（一）抵押权实现的概念 　　在不转移对房屋占有的情况下，抵押人或者第三人将自己合法所有的房屋向登记机构办理抵押登记，用以为债务提供担保。若债务已届清偿期，但债务人仍未履行债务，此时抵押权人可以拍卖该房屋，并且就拍卖款优先受偿。这里所提到的“合法房屋”主要包括两个层面的含义：①该房屋可以依法设定抵押权；②该房屋的所有权和使用权无争议。抵押权的实现即指当债权已届清偿期，但是债务人无法履行债务的时候，债权人可以通过处分抵押物获得优先受偿的行为。 　　（二）权利冲突的含义 　　在同一财产上，因为数个独立法律事实所引起的民事权利之间发生的冲突称之为权利冲突，这些权利分属于不同的民事主体。在实现房屋抵押权的过程中，也存在着权利冲突的情况。即在某个房屋上同时存在着抵押权、其它债权等多种权利，多种民事权利同时指向该房屋，而房屋的价值是有限的，因此会发生权利效力争先的情况。不同的人享有不同的权利，但是每个人都想积极争取自己的权利，这就出现了何种权利能够优先行使的问题。 　　（三）处理权利冲突遵循的原则 　　1.法定优于约定 　　权利依据其产生原因不同，可以分为法定、约定两种。法定权利顾名思义指的是该权利由法律直接规定，是最基本的权利。约定权利则双方当时人通过协商，在意思自治的基础之上约定的权利。当这两种权利发生冲突的时候，应当按照法定优于约定的处理方式来解决权利之间的顺位问题。因为法定权利之后在符合法律的规定，且满足公示要件的基础上才能够创立，而不是当事人之间的约定，比如工程价款的优先受偿权。如果使约定权利优于法定权利，那么法律的规定也就变成一纸空文，法律的权威性无法保障。 　　2.登记优于未登记 　　当同一房屋上存在数个权利的时候，已经登记的权利应当优先于未登记的权利。只有在已登记的权利人行使完债权获得应有清偿之后，未登记的权利人才可以就余额行使自己的受偿权。关于房屋的各项权利中，抵押权需要登记才可以成立，其它的包括租赁权、典权等不需要以登记为成立要件。当抵押权与上述权利发生冲突时，抵押权人享有优先行使的权利。 　　3.设立在先的权利优先 　　当数项权利同时存在于某个房屋，在处理权利冲突问题时应当遵循权利设立在先的有限受偿。时间顺序是不可逆转的，中国有个成语“先来后到”也正是这个意思。如果实践中未遵循这项规定，则会导致房屋所有人无法预测该房屋可能出现何种权利，从而也无法做出相应行为。如果出现后权利有限受偿的现象，那么整个交易秩序则会被打乱，交易的安全无法得到保障。 　　二、房屋抵押权之间出现权利冲突及解决 　　（一）抵押权与抵押权出现冲突的表现 　　1.再抵押 　　当就该房屋的部分价值设定抵押权之后，继续就剩余的价值另设定抵押权，后者则称为再抵押。这两种抵押关系没有重叠，双方所担保的债务合计总金额不会超过该房屋的价值。各国也通过立法肯定了再抵押行为的合法性。在我国的《担保法》第35条当中，也规定了当财产已经被抵押，但是剩余价值大于所担保的债权时，可以就剩余的部分再次行使抵押权。从以上的规定可以看出，即使抵押权属于物权，本质上具有排他性，但是在同一物体中仍然可以设有多个抵押权。这是符合生活常理，同时也可以最大程度发挥房屋的效用。 　　2.重复抵押 　　与再抵押不同，重复抵押是将同一个房屋同时对多个债权人设定了抵押权。再抵押强调就担保债权而言，房屋价值仍有余额才可以设定再抵押；但是重复抵押不管房屋价值是否有余额，都已设定抵押。对于重复抵押是否具备法律效率，从各国的立法现状来看并未形成统一的观点，但是多数国家是持反对的态度。笔者认为基于法律是保护抵押权人利益的立法本意，对于普通的债权来说，应当肯定重复抵押的效力，原因如下。 　　首先，抵押权是基于双方当事人达成合意的情况下设立的，如果禁止该项权利，则无疑是对当事人私行为的干涉。对于先抵押的权利人来说，他享有优先受偿的权利，因此重复抵押行为并不会对其权利行使产生影响。后抵押权人在前抵押权人受偿完毕后，再行使抵押权。但是后抵押权人在意思自治的基础上愿意承担债权无法实现的风险，因此法律也不应当强制干涉。 　　其次，否定重复抵押与立法目的相违背。立法规定抵押权是为了保证抵押权人的债权能够优先于一般债权人获得清偿，如果否定了重复抵押的权利效力，那么后抵押权人与一般债权人则处于同等地位，这与立法初衷相违