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房地产市场供给需求与税收政策调节作用分析 　　摘　要：房价的不断上涨既有供给不足的原因也有需求旺盛的因素，遏制房价过快上涨必须针对不同类型的供需分层次调节。从我国房地产市场供给和需求的特点入手，从理论和政策层面分析了房价不断上涨的原因，并结合我国的实际情况对税收政策调节房地产市场的作用进行了评析。 　　关键词：房地产；供给；需求；税收 　　中图分类号：F812　文献标志码：A　文章编号：1009-6116(2010)03-0058-05 　　 　　近些年来，全国大中城市房地产价格不断攀升。国家统计局公布的数据显示，2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8％，许多城市房价创出历史新高。房价收入比已经超过了发达国家的水平和老百姓的承受能力，遏制房价过快上涨成为国家宏观调控的重要目标。税收政策在调控房地产市场方面应当发挥重要功能，但就目前来看，现有税收政策似乎没有起到应有的调节作用。在这种情况下，研究房地产市场的供求特点，思考税收调节中存在的问题十分必要。 　　 　　一、房地产市场的供给和需求 　　 　　从本质上说，房地产作为一种商品，其价格是由供给和需求决定的。但我国的房地产商品和房地产行业存在着自身的特点，这就决定了房地产市场的供给和需求有其独特之处。 　　 　　(一)从供给来看 　　随着房价的上涨，房地产的供给会不断增加，但由于我国土地公有的特殊性，可供房地产建设的土地资源是稀缺的，房地产建设不可能无限制增长。另外，房地产市场的竞争十分激烈，开发商必须拥有大量的资金，具备较高的资质，市场的准入门槛很高。一些保障性住房的供给政策性较强，受价格影响较小。这就决定了我国房地产市场的供给不可能随着房价的上涨而大幅度增长。 　　 　　 　　 　　 　　(二)从需求来看 　　我国房地产市场需求非常旺盛，不同类型的购房需求交错混杂，但总体来看主要有以下三种。一是保障性需求。其主体包括城市低保范围和低收入家庭的住房困难户，以及大批无法承担商品房消费的中低收入居民。这一人群构成了我国房地产市场需求的主力军，其需求量十分巨大。二是改善性需求。其主体是具有一定经济基础，需要扩大房屋面积的居民；或是由于居住条件欠佳，需要淘汰旧房购买新房的城市居民。改善性需求符合商品供求的一般规律，随着房价的不断上涨，其需求量也在不断减少。三是投资性、投机性需求。主要是指那些资金充裕的投资者，希望通过购买房地产实现自身资产保值、增值的需求。此时的房地产商品已经完全脱离了它作为商品的基本属性，而成为一种纯粹的投资品，房地产的价格越高，其需求量也就越大。 　　 　　(三)供给需求分析 　　1.保障性住房的供给需求分析 　　保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。因此，保障性住房的价格主要取决于政策的导向，不受供给量和需求量的影响。一方面，其供给量在政策主导下增加或减少；另一方面，中低收入群体的大量存在决定了其需求量将在一定时期内维持高位。 　　2.改善性住房供给需求分析 　　改善性住房如同其他商品一样，价格受到供求关系的影响。一方面，随着房地产价格的上涨，房地产商品的供给会增加。如前所述，在我国，住房对土地有强烈的依赖性，房地产市场竞争激烈，这就决定了商品房供给不会随价格上涨无限增加，“价高量少”的情况普遍存在，商品房的供给价格弹性较小，反应在图形中就是供给曲线比较陡峭。另一方面，改善性住房的购买主体一般是中等收入和中高收入家庭，其购房意愿直接受自身经济实力和商品房价格的影响，随着价格不断升高，需求量必然会不断减少。如图1所示，需求曲线D1表示我国居民的改善性住房需求，供给曲线S1表示住房的供给，均衡点在E1P1为均衡价格，Q1为均衡量。 　　3.投资性、投机性住房供给需求分析 　　当房地产商品成为投资品时，投资者关心的只是房地产未来的预期价格，而不关心房子的基本功能。买房的唯一目的是为了转手卖出，获取差价利润。房价越涨，投资者(投机者)购房越踊跃。过度的房地产投机炒作必然扭曲市场的真实供求关系。在这种情况下，虽然房地产的供给曲线形状不变，但是房地产的需求曲线发生了变化，反应在图形中就是由原来的负斜率变为正斜率，和供给曲线一样是一条向右上方倾斜的曲线，这表示房地产价格越高，需求量越大。如图2所示，需求曲线D2表示我国居民的投资性、投机性住房需求，供给曲线S2表示住房的供给，均衡点在E2P2为均衡价格，Q2为均衡量。 　　 　　二、房价过快上涨的原因 　　 　　由于房地产市场的供给和需求有其自身特点，所以相应地，研究房地产市场价格上涨的原因的也要结合不同类型的供给和需求综合分析。 　　(一)保障性住房供给不足