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房产领域矛盾纠纷化解对策建议 　　摘要：成都市温江区在城市房地产开发建设和交付使用以及管理过程中，因开发企业资金问题、经营和销售问题、物业管理问题等引发的矛盾纠纷和群体性事件严重损害了群众的切身利益，也给政府工作造成巨大压力和负面影响。通过对主要问题的分析，提出几点对策建议。 　　关键词：房地产开发；矛盾纠纷；对策建议 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：C 　　文章编号：1001-9138-（2018）01-0050-54 收稿日期：2017-12-09 　　近年来，成都市温江区已进入城市化进程的迅速发展期，房地产作为城市发展的物质载体和城市建设资金重要来源的产业，在其中扮演着十分重要的角色。一个个旧城改造项目的实施、新建商品房住宅小区建成销售并交付使用，不仅满足了群众日益提高的居住要求，而且提升了区域的城市形象。但是，在城市房地产开发建设和交付使用以及管理过程中，伴随而来的因开发企业资金问题、经营和销售问题、物业管理问题等引发的矛盾纠纷和群体性事件不断出现且呈多发态势，不仅严重损害了群众的切身利益，也给政府工作造成巨大压力和负面影响。 　　1存在的主要问题及原因 　　1.1房地产开发企业进区从业门槛过低 　　成都市温江区与其他地方一样，对进入区域实施房地产开发的企业没有设定准入机制。从上世纪90年代末到目前，先后有199家房地产开发企业在温江区开展过房地产开发业务，其中一级和二级资质仅20家，占10%，三四级资质69家，占34%，其余均为暂定资质甚至是兼营商，而其中本地企业仅10家，占5%。这种过低的入市门槛导致从业企业水平参差不齐，一些企业仅是凑够拍卖土地的资金便“匆忙”进区开建，往往缺经验、缺管理、缺技术、缺资金，这种“先天不足”的开发企业和项目，往往抵御风险能力很弱，一有异常就会引发停工、“烂尾”。 　　1.2建设单位过度融资 　　部分房地产开发企业自有资金实力弱，市场竞争能力差，项目实施过程中只能大量依靠信贷，往往通过委托贷款、信托计划、民间借贷等方式多渠道过度融资；通过股东借款、其他应付款、挪用信贷资金等方式充当资本金；通过项目土地抵押、在建工程抵押、内部员工按揭套贷等方式筹集资金，甚至通过这种大大超过项目本身需求规模的融资方式腾挪资金开发新的项目或转投其他产业，一旦遇到行业、市场、政策出现波动时就容易出现资金链断裂，项目停工、“烂尾”。 　　1.3银行对项目资金监管不到位 　　按照现行的《成都市商品房预售款监管办法》，商品房预售资金由房地产开发企业选定的银行履行监管职责，但由于监管银行多数与房地产开发企业存在合作和利益关系，一些银行并未按规定切实履行监管职责。加之部分房地产开发企业自有资金不足，盲目扩大追求规模效应，在银行监管较松的情况下甚至在银行的协助下挪用预售资金开发新项目或做他用，一旦遇到项目进度延后或回款问题，资金紧张或断裂的危机便迅速反映到项目上，给购房业主带来极大风险。 　　1.4开发企业经营管理不规范 　　房地产经营管理涉及《城市房地产管理法》《城乡规划法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《广告法》《合同法》等多项法规和规章制度，实际经营过程中，房地产开发企业往往为了追求利益和影响面，“打擦边球”甚至铤而走险违反相关法律法规进行开发和销售。而房管部门在房地产开发中处于管理的末端，对房地产开发企业的要求仅能从其办理预售时方介入管理、服务，话语权不高，且涉及企业经营管理中出现的问题，往往需要相关部门同时发力方能见效。 　　1.5车位租售定价机制不健全 　　2014年12月17日，国家发展改革委发布《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号），放开了住宅小区车位租售价格。至此，住宅小区车位租售由政府指导下的半市场行为转变为纯市场行为。从长远看，放开车位租售价格，有利于发挥市场在资源配置中的决定性作用，促进与此相关的服务行业发展，而要发挥市场调节作用的前提条件是保障市场公平。由于放开价格后，市场没有适应期和过渡期，加之与此相关的部门没有及时跟进配套措施，导致车位及其服务的提供方和消费方市场地位不平等、市场行为不规范等一系列问题，在车位租售定价方面没有成熟、规范和双方认可的机制，往往形成尖锐矛盾。 　　1.6物业管理中权责不明晰 　　理顺权责是搞好管理减少矛盾的基础。从以往发生的物业管理纠纷案例分析，引发纠纷的主要原因是物业管理权责不明晰：一方面，物业服务企业“对谁负责”问题没有得到很好地解决；另一方面，也正是因为权责不清，业主对物业服务企?I应该承担的职责认识不清，错误地把一些应由社区承担的社会保障职能，应由政府行政部门承担的社会治安职能，应由房地产开发企业承担的建设质量与保修责任，应由水、电、气以及公交等公用事