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房价收入比城际差异与影响因素 　　摘要：采用300多个地级市2005-2012年的住房市场数据，考察了我国城镇房价收入比变动、区域差异以及影响因素。研究发现：（1）基于空间均衡分析，更高的收入和金融支持总是会带来更高的房价收入比；（2）城镇居民住房支付能力的不足主要集中在东部地区的大约40个城市，中国并不存在普遍的住房支付能力不足问题；（3）2005-2012年，全国有197个城市房价收入比呈现上升趋势，利用宏观数据计算的房价收入比下降与大多数城市的实际状况出现背离；（4）多元回归和空间计量结果表明，收入水平、房价增长率和金融支持显著影响了城际房价收入比。 　　关键词：房价收入比，支付能力，空间均衡 　　中图分类号：F293.35 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2015）01-0003-12 收稿日期：2014-12-11 　　1 引言 　　自2003年以来，我们见证了中国城镇房价的迅速上涨。尽管在过去10年中城镇居民的收入也在上涨，但根据中国人民银行2014年第二季度的城镇储户问卷调查结果，仍有高达63%的居民认为房价“高、难以承受”。2003-2012年，我国城镇住房价格从2197元/平方米上升到5430元/平方米，年均增长率为10.6%，人均可支配收入从8472元上升到24565元，年均增长率为12.6%。收入的更高增长意味着房价收入比是下降的，那民众对高房价的抱怨以及学界对住房泡沫的担忧都是假象吗？ 　　问题可能出在全国性的宏观数据掩盖了区域和城市层面住房支付能力的严重性。由于宏观数据来源于区域和城市数据的汇总，二者之间的矛盾意味着在中国数百个城市中，住房市场存在严重的冷热不均，无法深入城市层面可能损害了我们对全局的正确判断。 　　以往的研究更多的集中在对绝对房价的讨论上，无论是采取截面数据、时序数据或面板数据，大量的研究探讨了城市房价的决定因素，但很少有集中讨论以房价收入比值表征的城际相对房价。无论是学界还是普通大众，都很容易对不同城市的绝对房价差异提出大致不差的见解，例如收入水平的差异、金融支持的差异、位置的影响或者投资需求的强度等。但如果问到为何不同城市房价收入比有如此大的差距，答案就开始变得模糊起来。 　　这并不是说我们缺少对房价收入比的实证研究，实际上采用房价收入比来研究和衡量城镇居民的住房支付能力早已有之，研究范围主要有两个极端。一个是研究全国或省级层面的房价收入比。例如，张清勇（2007）最早计算了我国城镇居民的1991-2005年的房价收入比和各省市1999-2005年的房价收入比，赵奉军等（2011）、董昕（2012）以及解海等（2013）对31个省市自治区的研究都属于此类；另一个是研究具体某一城市的房价收入比的变迁，如周仁等（2010）利用剩余收入法和不匹配性方法对上海2000-2007的研究，杨赞等（2010）对北京的研究都属于此类。在这两个极端的中间需要对全国城市层面比较和分类的研究只有两篇文献，一篇是向肃一与龙奋杰（2007）对34个大中城市的研究，另一篇来自于丁祖昱（2013）对287个地级市的研究。可见，真正深入到城市层面研究房价收入比城际差异的文献仍然非常稀缺。 　　与本文研究对象最接近的是丁祖昱（2013）的研究，同样是深入到地级市层面，本文的创新之处表现在两个方面：在理论层面，我们基于剩余收入法和城市经济学空间均衡的分析视角，首次提出房价收入比的上升并不总是意味着住房支付能力的下降，这意味着要求地方政府在短期之内要求房价上涨率不超过收入增幅并没有理论支持。在实证层面，我们研究的时间跨度延长到从2005年至2012年。同时，相对于丁祖昱在回归分析中的一元回归设置，本文引入了空间数据分析技术并增加了更多的控制变量，尤其是考虑到相对房价存在的空间外溢性，并由此得到了更稳健性的实证结果。研究表明，房价收入比存在显著的城际差异，全国大约有40个城市处于相对较高的房价收入比区间内，而以往的以《中国统计年鉴》为代表的统计数据掩盖了真实的房价收入比变动。 　　2 房价收入比的城际差异：事实与机制 　　房价收入比是一个最常用的反映住房支付能力以及房价泡沫的指标。不论中外，学术界包括民众都喜欢用这个指标来表征住房支付能力（张清勇，2011）。房价收入比计算简单、含义明确且易于理解。但遗憾的是，我们至今对其变动不甚了了，坊间流传的所谓房价收入比应该稳定在家庭收入的3-6倍与现实差距太大，且没有明确的理论支持。 　　2.1 房价收入比的城际差异：基本事实 　　就我国的现实而言，通过《中国统计年鉴》的数据计算的2005年房价收入比为8.40倍，2012年为6.63倍（建筑面积采用统一的90平方米，家庭平均人口规模本文统一设定为3）。房价收入比总体上是下降的。