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房价调控与城市住房发展模式转变 　　［摘 要］ 从市场经济视角来看，在这些年中国房价持续猛涨过程中，消费需求是基础、投资需求是主导、银行信贷是杠杆、地方政府是推手。近几年来楼市调控也取得了一些成效，但并不理想，其原因可从政策目标、执行机制和制度基础三方面寻找。从中国楼市的未来走向和格局看，前几年我国以发展商品房为主的单一城镇住房发展模式将有一个根本性转变，主要表现在发展目标、发展平台、需求结构和供给结构这几方面。 　　［关键词］ 房价；住宅市场；楼市调控；住房发展模式 　　［中图分类号］ F293.30 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1671-511X（2011）04-0073-05 　　 　　众所周知，我国近十多年来城镇房地产业的发展取得了举世瞩目的巨大成就，其推动经济增长，增加就业，改变城市形象，改善居民住房条件。但是在我国城镇房地产业发展过程中，也出现了不少问题，尤其是商品住宅价格持续猛涨，把绝大多数想买房的工薪阶层抛到了做梦也不敢想的地步。是什么原因推动我国商品住宅价格如此持续猛涨？ 　　 　　一、 房价猛涨的因素分析 　　对于房价的大幅度上涨，有人说是供求失衡造成。我国人多地少，城市化进程加速，居民收入增加引发的消费和投资需求空前强烈，而房子造得再多也跟不上需求增长，因此房价持续猛涨。有人说是地方政府的土地财政造成的。有人说是银行信贷的杠杆作用造成的，开发商的开发贷款，消费者和投资者的按揭贷款，都可以使借款人靠少量自有资金撬动大笔资金来开发或者购买房产，从而推动房价快速上涨。 　　应当认为，这些说法都有一定道理，并且都可以放在一个供求理论的框架中加以分析。 　　先从需求角度看，对住房的需求可分为消费需求和投资需求，影响这两种需求的因素尽管有些差别，但是有不少还是共同的。 　　一是住房消费需求的长期积累。新中国成立以后长期搞计划经济，只重视生产，不重视生活，城市居民住房非常困难，住房商品化改革使长期积累的住房消费需求一下子爆发出来，形成强烈购房需求。 　　二是买房人偏好。在我国，城市居民如果不拥有自己的产权房，靠租房住，总感觉没有一个自己的“家”，不能安居乐业。这也许与中国人所谓“有恒产者有恒心”的传统心理有关，这种偏好无疑大大增强了对商品住房的需求。 　　三是收入因素，房价和收入直接相关。在发达国家，房价一般为家庭年可支配收入的3-6倍，而房价涨幅和居民收入也基本适应。但是在我国，许多城市商品房均价为当地居民户均收入的15-20倍，为什么？我国改革开放以来，收入分配格局变化引起的贫富差异迅速扩大会大大影响房地产市场的需求。中国的基尼系数已从改革开放前的0.28扩大到目前的0.48。越来越多的富人对商品房的消费需求和投资需求不断增长。 　　四是其他商品价格。如果住房和其他商品那样有替代品，那么它涨价，消费者就可以不去购买，或者去租房住，问题是住房没有替代品，政府也没有提供租用房，这就逼得大家只能都去购买商品房；如果购房者买房是为了投资，那么不动产只是投资品种之一，如果房价涨得太高，投资回报率过低，就会寻找别的投资产品，然而由于中国人目前投资渠道缺少，而房价年年在涨，因此就把房产投资作为最佳选择，并推动房价上涨。 　　五是对未来价格的预期。预期是链接现在和将来的桥梁。这些年来我国房价所以不断上涨，预期有很大作用。一是预期我国城市化推进对城镇住房需求有增无减；二是预期未来国内外通货膨胀不可避免，就会使为规避通胀的房产投资需求也有增无减；三是预期城镇土地越来越稀缺会使地价越来越高。这些预期都推动房价越涨越高。 　　再从供给角度看，影响住房供给价格的因素也有多个，包括土地成本，水泥、钢材、人工费、税收以及开发利润期望值等等，其中土地成本和开发利润是最重要的。由于土地使用权完全由地方政府垄断，出于土地财政的需要，地方政府只希望地价和房价越来越高，招拍挂制度中不断涌现出来的新地王必然不断强化房价会更加涨高的预期，并推动房价真的攀升。 　　需要指出，上述这些推动房价上涨的因素是互相联系、互相影响的。概括起来说是，住房商品化改革以来，我国城市居民长期短缺的住房消费需求一下子迸发出来；一些有钱人看准了房价会不断上涨的机会，就运用银行信贷杠杆大举进入房市投资领域并不断取得丰厚投资收益；消费和投资需求快速增加，推动房价持续猛涨，而这正好又迎合了地方政府的土地财政的需要，从而努力促使房价上涨再上涨。可见我国这些年房价持续猛涨过程中，消费需求是基础，投资需求是主导，银行信贷是杠杆，地方政府是推手。 　　 　　二、 政策调控的效果研究 　　我国城市住房价格多年持续猛涨是非理性的、不正常的，既给广大城市居民尤其是中低收入家庭解决住房困难造成了不可逾越的障碍，又给整个国民经济平稳、健康运行带来了巨大风险。