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房价上涨对城镇居民消费挤出效应区域差异分析 　　内容摘要：随着经济的增长，消费在经济活动中的重要度越来越高。房地产行业是具有投资和消费双重属性的行业，房价上涨对城镇居民消费的财富效应逐渐转化为挤出效应，并且因为消费水平的不同，挤出效应的水平也会有所不同。本文利用2003-2012年我国31个省市的相关数据建立反映居民消费变动的Panel Data模型。结果表明，房地产价格的上涨对较高消费水平同时具有财富效应和挤出效应，当房价上涨到一定程度时存在一个拐点，此时房价上涨由财富效应转化为挤出效应；但对全国范围和较低消费水平只具有挤出效应，并且消费水平越低，挤出效应越大。 　　关键词：房价上涨 挤出效应 面板数据 　　20世纪90年代以来，由于我国的制度改革、经济增长、城镇化等原因，房地产业已经逐渐发展成为我国的支柱性产业，而且自2000年以来我国的房价呈现出增长的趋势。房地产市场的繁荣对于我国消费的拉动所起的作用开始引起了广大学者的关注。房价的上涨是带来了财富效应还是给居民的消费带来了挤出效应，不同的消费水平地区房地产价格上涨对居民消费的影响都是值得思考的问题。 　　房价上涨对居民消费挤出效应的理论分析 　　（一）直接挤出效应 　　房价上涨会对租房者的个人消费产生直接的挤出效应。房租会随着房价的上升而上升，因此租房者就需要支付较高的房租并减少个人消费。对于即将购买住宅的城镇居民来说，如果房价上涨也会对他们的个人消费产生直接的挤出效应，因为消费者会面临较高的首期付款，并且要求取得更多的贷款来应对房价上升。在现有资金的约束下，居民往往会选择降低现有的消费水平或者选择较小平米的房子。 　　（二）间接挤出效应 　　由于近几年房价的不断攀升，房地产市场的繁荣，政府和个人对房地产行业的资金投入开始加大，导致社会上的资金供应开始紧张，在资金需求方面的竞争导致资金的市场利率提高，利率高意味着获取资金的成本增加，使得人们增加对货币的储蓄而减少对货币的消费。 　　（三）财富转移效应 　　MartinWolf提出房价的上涨只是把收入在不同的人手中进行了重新的分配，把居住性购买者的收入分配到投资性购买者手中，或将购买住房的年轻人的收入分配到拥有住房的人手里，这种重新分配并不会使得一个国家的收入增多。 　　模型建立及区域消费层次划分 　　（一）理论模型的建立 　　本文的理论模型是以生命周期-永久收入理论模型为基础构建的，LCH-PIH认为居民消费的是永久收入：消费者以一生收入作为基础考虑消费效用最优。 　　Ct=aYp 　　其中a是一个常数，Yp表示永久性收入，弗里德曼对永久收入估计的公式为： 　　其中b是大于零的常数，该式的意义可以理解为，人们将采取通过对过去收入的分析来预期未来收入的方式来判断他的永久性收入。因此消费函数可以为： 　　Ct=ab∑（1-b）Yt-i 　　从而可以得到：Ct=abYt+（1-b）Ct-1 　　考虑到财富的影响：Ct=abYt+（1-a）Ct-1+kθAt 　　At为当期的财富：At=Yt-1-Ct-1 　　可得到消费的函数为：Ct=abYt+（1-b-aθ）Ct-1+aθYt-1 　　两边取对数可得消费函数：Ct=α0+α1Yt+α2Ct-1+α3Yt-1+μt 　　（二）实证模型的建立 　　因为需要研究房价的上涨对居民消费的挤出效应，所以在反映居民消费变动的模型中增加了房地产价格、房地产价格平方两个解释变量。其中用房地产价格变量来衡量房地产价格变动所带来的财富效应或挤出效应；用房地产价格的平方来辅助房地产价格这个变量，来衡量各个地区房地产价格上涨是否给居民消费带来了挤占效应以及挤占效应的大小。本文所建立的模型如下： 　　ln（csj，it）=csj+α1jlnpcsj，it+α2jlnyj，it+α3jlnpj，it+α4j（lnpj，it）2+μj，it 　　其中j代表全国、第一级到第六级各个消费区域等级，i表示各个省市，t代表时间。其中csj，it为各省（市）城镇居民平均消费；pcsj，it为各省（市）城镇居民的消费习惯，即前一期的城镇居民平均消费；yj，it为各省份城镇个人平均可支配收入；pj，it为各省（市）住宅商品房平均销售价格。其中住宅商品房平均销售价格pj，it的系数α3j用来反映房地产价格上涨对城镇居民消费的财富效应或挤出效应，如果α3j为正值说明房地产价格上涨对居民消费具有财富效应，这时需要（lnpj，it）2的系数α4j来判定当房价上涨到一定程度后是不是财富效应就转化成为了挤出效应，如果α4j为正值说明房地产价格对居民消费只有财富效应，如果α4j为负值就说明房地产价格上涨到一定程度后财富效应就转化成了挤出效应；如果α3j为负值，就说明房地产价格的上涨