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房地产企业成本有效管理路径探讨 　　 [摘 要] 在经济学意义的成本范畴内，来考察房地产企业的成本构成，可归类为：显性成本、隐性成本。其中，房地产企业在成本管理中，一般忽略了对隐性成本的控制。这一缺失，必然弱化企业成本管理的有效性。不难理解，惟有同时对隐性成本展开管理，才能通过成本控制的倒逼机制，实现房地产企业生产经营的不断优化。在展开对房地产企业的成本管理时，还应满足经济效益目标与社会效益目标的统一。 　　 [关键词] 房地产企业 成本管理 路径探讨 　　 随着国家对房地产市场宏观调控的持续进行，以及央行紧缩货币政策的维持，房地产企业普遍面临着巨大的经营压力。根据资本循环公式可知：房地产企业实则体现为，资本依次通过G―W―G`的逻辑顺序运转；该企业若要获得永续经营，须实现资本循环的可持续性。然而，通过考察房地产企业生产经营特征，不难知晓：该企业在生产领域所需时间较长。在此背景下，则带来了两个方面的问题：（1）房资产企业的资本循环速度较慢；（2）房地产企业的资金大量积压在生产领域。前者导致该企业资金链条容易出现断裂；后者导致该企业资金使用的机会成本上升。 　　 由此可见，在内外环境的作用下，探讨房地产企业成本的有效管理路径，便显得格外必要。下文将在经济学意义的成本范畴内，讨论这一问题。 　　 一、房地产企业面临的成本构成 　　 在经济学意义的成本范畴内，来考察房地产企业的成本构成，可归类为：显性成本、隐性成本。由此，以下将围绕两类成本展开阐述。 　　 （一）房地产企业所面临的显性成本 　　 显性成本可近似归属于会计成本范畴。由房地产企业的经营内容决定，其所内在的显性成本主要包括以下部分： 　　 1．人工成本。不可否认，房地产业属于劳动密集型产业，从而，房地产企业在成本构成中，大量体现为人工成本。如，诸多非正式员工在从事搬运、翻砂等体力劳动，他们的劳动报酬往往一天一结。人工成本属于房地产企业的刚性费用支出，随着国家最低工资水平的逐步提升，企业人工成本的总量也将显著提高。 　　 2．设备购置成本。房地产企业无论是展开市场竞争，还是资质认证，都须不断购置某些大型设备。由于这些大型设备一般处于寡头市场结构，CR4的比重可能达到60%以上，因此，设备的价格也较高昂。这样一来，必然使房地产企业的资金使用面临压力。 　　 3．资金使用成本。房地产企业在生产经营过程中，大量需要外源性资金供给。在此背景下，企业向商业银行寻求借款必将面临较高的资金利息率。同时，配合国家对房地产市场的宏观调控举措，因商业银行针对房地产企业的惜贷行为，也推高了企业的资金使用成本。 　　 （二）房地产企业所面临的隐性成本 　　 房地产企业在成本管理中，一般忽略了对隐性成本的控制。这一缺失，必然弱化企业成本管理的有效性。由此，本文将在沉淀成本、机会成本等两个方面，考察该隐性成本的构成。 　　 1．沉淀成本。房地产企业沉淀成本的产生，主要来源于大型设备的购置。大型设备具有资产专用性高的技术特征，正因如此，企业若转变生产经营方式，则难以将资产专用性高的设备用于其它途径。最终，必然产生沉淀成本。 　　 2．机会成本。房地产企业的机会成本，主要存在于对资金的使用中。不难理解，房地产企业在选定项目后，伴随着资金的大量投入，最终能否顺利实现G`的复归，将直接取决于项目选择的优越程度。从而，作为稀缺资源的资金必然存在使用上的机会成本。 　　 二、房地产企业成本管理的内在要求 　　 在经济学范畴下考察成本的构成，自然引入了隐性成本概念。不难看出，惟有同时对隐性成本展开管理，才能通过成本控制的倒逼机制，实现房地产企业生产经营的不断优化。其内在要求应满足以下两个方面： 　　 （一）经济效益的内在要求 　　 房地产企业作为市场微观经济主体，必然存在自身的经济效益目标。经济效益目标的实现，是该企业存在的内在规定性，也是满足社会效益目标的前提。在此背景下，房地产企业应通过生产、管理等领域，充分展开对成本的管理工作。其中，关键在于对隐性成本的控制与管理，该管理内容主要在于：对设备购置与项目选择的合理化确定。 　　 （二）社会效益的内在要求 　　 “社会效益”体现为，房地产企业功能的外部性特征。房地产企业满足社会效益目标，不仅符合住房关乎民生大事的时代背景，也能通过良好舆论的释放建立起企业的品牌优势。因此，企业在成本控制上应有的放矢，必须避免诸如“劣质廉租房”事件的发生。 　　 三、房地产企业成本有效管理的路径构建 　　 以下将就四个方面展开阐述： 　　 （一）房地产企业显形成本的管理方式 　　 相对于房地产企业隐性成本而言，显形成本的管理较为直接。在会计领域，有关房地产企业显形成本管理的技术也比较完善。这里，本文强调3点：（1）房地产企业应重视人